Die Scheidung Ihrer Ehe ist leider unausweichlich?
Das kann eine emotional schwierige und kräftezehrende Situation sein – vor allem, wenn gemeinsames Eigentum wie eine Immobilie viele Fragen aufwirft und Streitpotenzial in sich birgt. Wir geben Ihnen in diesem Blog-Beitrag Einblicke in unseren Ratgeber “Immobilie in der Scheidung”- Der Ratgeber zeigt die Optionen auf, die Sie im Umgang mit Ihrer Immobilie haben, und geben Ihnen unser Wissen an die Hand.
Inhalt Ratgeber “Immobilie in der Scheidung”
01 – Das Symbol der Familie.
02 – Die Option einer Scheidungsimmobilie.
03 – Die drei häufigsten Fragen leicht erklärt.
04 – Was vor der Eskalation bewahrt.
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01 Das Symbol der Familie
Für eine Familie ist die Immobilie weit mehr als nur Wohnraum: Sie ist der Ort, an dem das Leben stattfindet, gefüllt mit Erfahrungen und Wünschen. Sie zu unterhalten und zu gestalten kostet Zeit und Geld. Meist bildet sie auch den größten Teil des Vermögens der Eheleute und soll im Alter als Absicherung dienen.
Sie ist eines der größten Symbole des gemeinsamen familiären Lebens. Scheitert nun die Ehe, greift eben dieses Symbol nicht mehr – die Nutzung der Immobilie muss komplett neu definiert werden. Das hat finanzielle und private Konsequenzen, bei denen die wirtschaftliche Leistungskraft der beiden Ehepartner, die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie und die Interessen etwaiger Kinder bedacht werden müssen. Bis es wirklich zu einer Trennung kommt, vergehen in den meisten Fällen einige Monate des Abwägens, ob ein weiteres Zusammensein noch möglich ist.
Der erste Schritt zu einer Trennung im Rechtssinne ist dann getan, wenn ein Ehepartner dem anderen mitteilt, dass er nicht mehr mit ihm zusammenleben möchte. Die „häusliche Gemeinschaft“ wird also aufgehoben. Damit verbunden ist meist auch der Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Immobilie.
Nach Einhalten des Trennungsjahrs – also zwölf Monate, in denen die Trennung eingehalten werden muss – folgt die formelle rechtliche Auflösung der Ehe, die Scheidung. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten, wie Sie bei einer Scheidung mit der Immobilie umgehen können.
So werden Sie den für Sie optimalen Weg finden, um dem ehemaligen Lebensmittelpunkt eine neue Aufgabe zu geben.
02 DIE OPTIONEN EINER SCHEIDUNGSIMMOBILIE.
Gütertrennung ist bei den meisten Ehen immer noch ein Fremd­wort. Die große Mehrheit der Ehe­paare hat sich bei der Ehe­schließung für die juristische Form der Zugewinn­gemeinschaft entschieden:
Während der Ehe angeschafftes Eigentum wie Immobilien, Kunstwerke o. Ä., aber auch Schulden gehören damit gleichermaßen beiden Partnern. Im Falle einer Scheidung werden beide über den sogenannten Zugewinnausgleich so gestellt, dass für keinen ein materieller Nachteil aus den Ehejahren entsteht, sprich ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen wird.
Selten erfolgt diese Güterteilung allerdings nach einer logischen Abhandlung; die meisten Güter lassen sich ja schlecht einfach in der Mitte durchtrennen. Auch emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem beim Wohnraum.
Zusammen erbaut oder renoviert, steckt viel Geld im gemeinsamen Haus, und eigentlich soll es weiterhin das Zuhause der Kinder sein, am liebsten noch das der Enkelkinder. All diese Überlegungen verlangen den Eheleuten viel ab.
Finanziell ist es vor allem dann riskant, wenn Ex-Paare sich darüber streiten, wie mit der Immobilie weiter verfahren werden soll. Rechtlich gibt es viele Optionen. In der Praxis
geht es aber nur dann für beide Seiten gut aus, wenn sie sich über die weitere Verwendung des Eigenheims einig sind. Die folgenden Möglichkeiten bieten sich Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall.
RATSCHLAG VOM PROFI: Versuchen Sie eine Einigung zu erzielen. Das erspart Ihnen Nerven, Streitereien und finanzielle Tiefschläge.
02.1 EINER BLEIBT WOHNEN:
DIE EIGENTUMS-ÜBERTRAGUNG
Diese Abfindung bemisst sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil. Bei dieser Variante sollten Sie aber bedenken, dass Sie vorhandene Belastungen ebenfalls übernehmen.
Deshalb muss im Falle eines Kredits unbedingt die Bank bei der Eigentumsübertragung beteiligt werden, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Dazu ist die Bank jedoch nicht verpflichtet – sprechen Sie deshalb offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihr Vorhaben.
RATSCHLAG VOM PROFI: Überlegen Sie frühzeitig, ob einer die Immobilie übernehmen möchte. Das spart Kosten.
Des Weiteren kommen gegebenenfalls Kosten für Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die Grunderwerbsteuer auf Sie zu. Letztere beträgt in den meisten Bundesländern etwa 5 bis 6,5 Prozent des Marktwertes. Hier lohnt es sich, über eine Übertragung der Immobilie noch während der Trennung – also bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist – nachzudenken. So fällt die Grunderwerbsteuer, und damit meist mehrere tausend Euro Kosten, weg.
02.2 DIE KINDER ÜBERNEHMEN:
DIE SCHENKUNG
Doch auch für diesen Fall gibt es eine Lösung: Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen.
Falls das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.
RATSCHLAG VOM PROFI: Stellen Sie Ihre eigenen Interessen zurück und wägen Sie ab, ob diese Variante auch wirklich die beste für Ihr Kind wäre
Beachten Sie auch: Was gut gemeint ist und Ihrem Wunsch entspricht, die Immobilie weiterhin in Familienbesitz zu sehen, kann eine Belastung für das Kind sein. Für das Haus werden Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen; des Weiteren trägt das Kind auch sämtliche Eigentümerpflichten.
Ebenfalls möglich ist, dass nur einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenkt; in diesem Fall ist – neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts – die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Eine Schenkung bzw. Übertragung an Kinder kann somit nur bei Einigkeit beider Elternteile erfolgen.
02.3 ES WIRD GETEILT:
DIE REALTEILUNG
Doch auch für diesen Fall gibt es eine Lösung: Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen.
Hierbei wird die Immobilie in zwei komplett getrennte Wohnungen geteilt und jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Teilen, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch. Einfach eine Wand durch Wohn- und Schlafzimmer zu ziehen, reicht juristisch gesehen allerdings nicht aus – die Immobilie muss entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder dafür geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut zu werden.
RATSCHLAG VOM PROFI: Nicht jede Immobilie ist für die Realteilung geeignet – brechen Sie es also nicht übers Knie.
Eventuell braucht es für diesen Umbau Gutachter und Architekten. Setzen Sie deshalb unbedingt Kosten und Aufwand in Relation zu Immobilientyp und Wohnsituation.
02.4 WENN KEINE LÖSUNG GEFUNDEN WIRD: DIE TEILUNGS­VERSTEIGERUNG
Für den Fall, dass sich die Fronten total verhärtet haben und sich beide Noch-Ehepartner gar nicht einig werden, hat der Staat die Teilungsversteigerung geschaffen: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist.
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02.5 NICHT GÄNZLICH WEG:
DIE HAUSVERMIETUNG
Diese Lösung bietet sich aus wirtschaftlichen Gründen dann an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant oder ein Verkauf (zum Beispiel: aufgrund gefallener Immobilienpreise) unrentabel erscheint, wenn Schulden bleiben würden oder einer allein das Haus nicht halten könnte.
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02.6 UND WEG:
DER HAUSVERKAUF
Da nicht mehr zwei Gehälter einen Haushalt finanzieren, ist es für einen alleine oft schwierig, die anfallenden Kosten für ein ganzes Haus zu stemmen. Auch räumlich ist ein Haus für einen halbierten Haushalt zu groß; da genügt oft auch weniger Wohnraum zu einem günstigeren Preis.
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03 DIE DREI HÄUFIGSTEN FRAGEN LEICHT ERKLÄRT.
03.1 HAUSKREDIT UND TRENNUNG
Hier gilt: Mit einer Trennung oder Scheidung ändert sich nichts an den bestehenden Kreditbestimmungen. Für den Hauskredit haftet grundsätzlich nur derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Für die Bank ist es dabei unerheblich, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob der Haftende überhaupt noch im Haus wohnt.
Wurde der Kreditvertrag nur von einem Ehepartner unterschrieben, haftet auch nur dieser weiterhin gegenüber der Bank.
Meist sind bei gemeinsamem Eigentum beide Ehepartner Kreditnehmer, da die Bank ein Interesse daran hat, die Schuld bestmöglich abzusichern. In diesem Fall besteht für die Eheleute gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Wurde der Kreditvertrag von beiden Ehepartnern unterschrieben, haften beide. Die Bank kann demnach auch nach Auflösung der Ehe von beiden Kreditvertragspartnern Zahlungen in voller Ratenhöhe einfordern oder – falls der Kredit nicht mehr bedient werden kann – auch die Zwangsversteigerung der Immobilie auslösen.
Sie können aber nach einer Trennung versuchen, mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln, die auf die neue Lebenssituation abgestimmt sind.
Gleiches gilt auch für die Eintragung im Grundbuch: Die Scheidung alleine ändert zunächst nichts an den Eigentumsverhältnissen und somit daran, wer im Grundbuch steht.
03.2 VERTEILUNG DES VERKAUFSERLÖSES
Wurde die Immobilie verkauft, wird der Verkaufserlös unter den Ehepartnern aufgeteilt.
Zunächst werden vom Gesamterlös noch eventuelle Immobilienfinanzierungen und Vorfälligkeitsentschädigungen von Krediten abgezogen. Danach wird je nach Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils am Haus auf die Ehepartner verteilt – und zwar unabhängig von Investitionen in die Immobilie, die die Eheleute gemacht haben.
03.3 DER ZEITPUNKT DER VERÄNDERUNG
Für jede der Optionen, was mit der Immobilie im Scheidungsfall passieren kann, bieten sich andere Zeitpunkte an.
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04 WAS VOR DER ESKALATION BEWAHRT
Es kann sinnvoll sein, im Voraus die Folgen einer etwaigen Scheidung in einem Ehevertrag festzulegen. Sich bereits bei der Eheschließung mit dem Thema Scheidung zu beschäftigen, müssen Sie auch nicht als unromantisch sehen – es bewahrt Sie schlichtweg davor, finanzielle und nervliche Verluste durch eine Scheidung zu erleiden.
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