Genießen Sie Ihren Ruhestand, wandeln Sie jetzt Immobilienvermögen in freie Liquidität um – und bleiben Sie in Ihrem Haus wohnen …
Oder: Die Bank gewinnt immer?
Genießen Sie Ihren Ruhestand im eigenen Haus UND verwirklichen Sie sich Ihre Träume. So oder so ähnlich sehen wir aktuell viele Werbeanzeigen in Printmedien, Fernsehen oder dem online aus. Damit sollen Ihnen die Vorzüge des Teilverkaufs einer Immobilie schmackhaft gemacht werden.
Sind wir doch mal ehrlich – solche Angebote wie oben genannt klingen in Zeiten der Unsicherheit, steigenden Zinsen und steigenden Baupreisen in vielen Ohren äußerst attraktiv. Wer möchte denn nicht in seinem eigenen Haus bleiben und dazu noch Geld für Träume oder notwendige Investitionen erhalten. Sind die glänzenden Angebote zu schön, um wahr zu sein?
Haben diese Angebote nur die eine goldene, glänzende Seite – oder gibt es da vielleicht doch Schatten?
Nun aber von vorn:
Was ist ein Immobilien Teilverkauf?
Wie es der Name schon sagt, bei einem Teilverkauf wird ein Teil Ihrer Immobilie verkauft. Der zu verkaufende Teile wird in der Regel nicht mehr als 50 % von der ganzen Immobilie sein.
Der vereinbarte Kaufpreis wird dabei am aktuellen Verkehrswert gemessen. Deshalb wird der Verkehrswert von einem Sachverständigen mittels Verkehrswertgutachten ermittelt. Zur Sicherheit des Verkäufers wird im Kaufvertrag zum Teilverkauf üblicherweise ein Wohnrecht o. ä. eingetragen.
Beim Teilverkauf kann die komplette Immobilie weiter voll genutzt werden. Hierfür wird mit dem Käufer ein Nutzungsentgelt – für den veräußerten Anteil vereinbart. Das ist dann wie eine Art Mietzahlung.
Vorteile des Teilverkaufs
Keine Frage – mit dem Teilverkauf erhalten Sie nach der notariellen Abwicklung sofort Liquidität. Sie können sich Ihre Träume erfüllen oder notwendige Investitionen vornehmen. Sie müssen keinen Kredit aufnehmen, stehen in keiner Schuld bei einer Bank. Heute wie gestern können Sie in Ihrer eigenen Immobilie leben, ein beträchtlicher Teil davon gehört Ihnen ja noch. Ein Rückkauf des veräußerten Anteils ist grundsätzlich möglich.
Welche (Folge-) Kosten entstehen beim Teilverkauf?
Nehmen wir an, dass Sie sich für ein Teilkaufmodell entschieden haben.
Für den veräußerten Teil möchte Ihr Miteigentümer nun sein vereinbartes Nutzungsentgelt. Je nach Region kann dieses bis zu 6 % betragen. In der Regel können Sie weiter frei entscheiden, wie, ob und wann Sie zum Beispiel Modernisierungen an Ihrem Zuhause vornehmen lassen.
Dem gegenüber tragen Sie jedoch auch die Kosten – für die Instandhaltung, Reparaturen usw. allein. Nun stellen wir uns vor, dass Sie sich nach einiger Zeit, weil sich vielleicht Ihre persönlichen Lebensumstände geändert haben, die Immobilie nun doch ganz verkaufen möchten.
„Ganz“ – damit meinen wir den Anteil, welcher Ihnen noch gehört.
Grundsätzlich ist dies kein Problem. Aber schon hier können Sie leider nicht mehr „frei“ entscheiden. Warum? Weil Sie für den Verkauf immer die Zustimmung des Miteigentümers benötigen. Dieser wird (bereits beim Verkauf im ersten Schritt vertraglich vereinbart) dafür ein, wie Sie es auch nennen wollen: Durchführungsentgelt, eine Art Abwicklungsgebühr oder ein Serviceentgelt verlangen. Diese Gebühren können bis zu 5 % betragen.
Zudem verlangt der Miteigentümer in der Regel einen Mindesterlösanteil – in der Regel mindestens 17 % Gewinn.
Viele Zahlen – gut gerechnet? Ein Beispiel
Ihre Immobilie hat aktuell einen Verkehrswert von 200.000 €. Dieser wurde durch einen Sachverständigen ermittelt. Nun verkaufen Sie 50 % von Ihrem Haus und erhalten dafür 100.000. An den Käufer zahlen Sie ein Nutzungsentgelt von 5 %. Ihr zuzahlendes Nutzungsentgelt beträgt jährlich 5000 € (417 € monatlich).
Daher haben Sie schon nach 10 Jahren 50.000 € an Nutzungsentgelt an den Käufer bezahlt! Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt nun doch Ihre komplette Immobilie verkaufen möchten, wird beim Verkauf des ganzen Hauses ein Durchführungsentgelt von 5 % fällig. Dieses fällt vorstellbar auf den kompletten neuen Verkaufspreis an.
Wird also Ihr Haus, dass Sie jetzt ja „nur noch“ zu 50 % noch besitzen für 250.000 € verkauft, werden noch einmal 12.500 € fällig. Diese zahlen Sie dann an den Teileigentümer.
Unterm Strich:
Verkaufspreis 250.000 € – 50 % = 125.000 €
– 12.500 € Durchführungsentgelt
– 50.000 € Nutzungsentgelt
= 62.500 €
Erinnern Sie sich: Damals, vor angenommenen 10 Jahren beim Teilverkauf haben Sie 100.000 erhalten. Hiervon wurden unter Umständen noch Kosten abgezogen, wie Wertgutachten, Erstellung des Energieausweises, anteilige Maklerprovison, Löschung von rechten Dritter (Notarkosten) etc.
Wer hat (mit)gerechnet?
Ein Teilverkauf kann Sinn machen und für Sie genau das richtige Modell sein – muss es aber nicht.
In jedem Fall ist es für den „neuen“ Teileigentümer das richtige Modell UND ein richtig gutes Geschäft. Es lohnt sich für Sie genau zu rechnen, dass Kleingedruckte zu prüfen und abzuwägen.
Die Alternativen zum Teilerkauf
Gibt es nicht – doch! Aber es gibt keine Schablone dafür. Jede Immobilie und jeder Mensch mit seinen individuellen Wünschen und Vorstellungen ist anders – und das ist auch gut so. Genau so individuell und ergebnisoffen sollten Sie sich beraten lassen.
Wie könnte es auch funktionieren?
Warum Verkaufen Sie die Immobilie nicht im Ganzen – bleiben Mieter oder erhalten auch auf diesem Weg ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht? Mit Servicegeldern oder Ähnlichem hätten Sie dann zukünftig keine Sorgen. Sie wollten doch das Leben genießen, oder?
Vielleicht gibt es doch ein Darlehen bei einer Bank? Sie zahlen dieses zwar in Raten zurück, können aber klar kalkulieren.
Für Sie ist der Teilverkauf attraktiv – oder vielleicht doch zu verlockend?
Unsere Rat zum Immobilien Teilverkauf
Bitte achten Sie auf Unabhängigkeit des Sachverständigen und lassen Sie die Vereinbarungen, Gebühren und Zahlen von einem Anwalt prüfen.
Rechnen Sie kühl und überlegt und bedenken Sie, was in 5 oder 10 Jahren sein könnte.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben. Wenn Sie einen Rat oder eine Beratung zu möglichen Alternativen zum Teilverkauf benötigen, sprechen Sie uns gerne jederzeit an.
Bitte sehen Sie es uns nach, dass wir Sie zum Teilverkauf nicht beraten können, dürfen und werden – unser Ziel sind zufriedene Kunden.
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