Das steckt wirklich dahinter.
Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu sanieren. Kosteneinsparung ist einer davon.
Ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs entfällt auf Privathaushalte. Entsprechend hält das Thema Energiesparen nun rasanter denn je Einzug in die Immobilienwirtschaft.
Nachhaltigkeit und Umweltschutz gehören zu den wichtigsten Zukunftsthemen – jetzt erleben Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent die Konsequenzen. Förderangebote werden auf den Weg gebracht, Unterstützung ist zugesagt.
Ist das eine gute Chance? Unbedingt! Zugleich stellt die staatliche Regulierung Sie auch vor Herausforderungen.
Das müssen Sie wissen!
- Wann ist die energetische Sanierung Pflicht?
- Welche Maßnahmen sind wirklich sinnvoll?
- Was kann (und darf) man selber machen?
- Mögliche Alternativen zur Sanierung?
- Gibt es Fördermöglichkeiten?
Sie wollen Ihre Immobilie energetisch sanieren?
Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Unser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Als Ihre persönlichen Immobilienexperten stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Lassen Sie uns gerne persönlich darüber reden. Gerne rufen wir Sie zu einem von Ihnen gewünschten Zeitpunkt zurück.
Die Herausfoderung der energetischen Sanierung
Die Sanierung einer in die Jahre gekommenen Immobilie ist immer eine Herausforderung bei der Planung, Finanzierung und Umsetzung. Wenn dann noch die Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz hinzukommen, stehen Sie vor zahlreichen Fragen.
Seit vielen Jahren ist es der politische Wille der Europäischen Union und der einzelnen Mitgliedsländer, Klimaziele zu erreichen. Da ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs auf Privathaushalte entfällt, hat das Folgen für die Maßnahmen im privaten Immobiliensektor.
Der Krieg in der Ukraine hat uns 2022 noch einmal deutlich aufgezeigt, wie schnell sich eine Lage, zum Beispiel auf dem Energiemarkt, dramatisch verschlechtern kann. Es ist davon auszugehen, dass Politik und Wirtschaft in Zukunft noch mehr Wert auf Nachhaltigkeit legen. Um neben dem Umweltschutz vor allem auch die Unabhängigkeit von sowohl Immobilieneigentümer:innen als auch der gesamten Gesellschaft zu vergrößern.
Für die energetische Sanierung bedeutet das, dass es zahlreiche Förderangebote und Unterstützung gibt und geben wird. Aber auch mehr Verpflichtungen und staatliche Regulierung. Seien Sie darauf vorbereitet und sehen Sie es auch als Chance.
Laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) empfehlen 94 Prozent der Personen, die eine energetische Sanierung durchgeführt haben, die umgesetzten Maßnahmen aufgrund der Einsparpotenziale und der gestiegenen Lebensqualität weiter. Zudem steigt der Wert Ihrer Immobilie mit jeder umgesetzten Maßnahme.
Sie wollen Ihre Immobilie energetisch sanieren? Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Ihr persönlicher Immobilienmakler und maklerinnen stehen wir Ihnen dabei gerne beratent zur Seite.
1. Was ist energetisches Sanieren?
Eine energetische Sanierung ist eine bauliche Maßnahme an einer Bestandsimmobilie mit dem Ziel, den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu senken. Experten sind sich einig. Die energetische Sanierung bei Privatimmobilien ist unerlässlich, wenn die Länder ihre Klimaschutzziele erreichen wollen.
Und damit erklärt sich auch die zunehmende Bedeutung der energetischen Sanierung. Weltweit ist es erklärte Aufgabe der Politik, den Energieverbrauch zu senken, die Umwelt zu schützen und im Idealfall auch noch Kosten zu sparen.
In Deutschland wurden diese Ambitionen im Klimaschutzprogramm 2030 zusammengefasst. Die wichtigsten Werkzeuge der Politik zum Erreichen der Klimaschutzziele sind dabei neben der Aufklärungsarbeit vor allem die Gesetzgebung, Fördermaßnahmen und Steuererleichterungen. Die Impulse für das Erreichen dieser Ziele richten sich neben Neubauprojekten besonders an Bestandsimmobilien und damit an die energetische Sanierung.
2. LOHNT SICH EINE ENERGETISCHE SANIERUNG?
Mit einer fachmännisch umgesetzten energetischen Sanierung sparen Sie langfristig Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser. Die anfänglichen Investitionen stehen diesen Kosten gegenüber. Zum Teil lassen sich diese Kosten mit den notwendigen Maßnahmen an der Immobilie sinnvoll verbinden.
Wie lange dauert es, bis sich die Ausgaben amortisiert haben?
Eine pauschale Aussage über das finanzielle Einsparpotenzial lässt sich angesichts zahlreicher Faktoren nicht treffen. Jede Immobilie benötigt einen unterschiedlichen Aufwand, was die Maßnahmen angeht. Darum gibt es leider auch kaum bruachbare Beispielrechnungen zu diesem Thema. Ein Energieberater hilft Ihnen hierbei. Mit Hilfe der Informationen zu Ihrer Immobilie wird eine Rechnung aufgestellt. Mehr Informationen zu den energetischen Einsparpotenzialen erhalten Sie im nächsten Kapitel bei den Einzelmaßnahmen.
Neben dem Einsparpotenzial gehört auch die Wertsteigerung der Immobilie zwingend in die Kalkulation. Eine Immobilie, die den neuesten Standards der energetischen Sanierung entspricht, erzielt beim Verkauf häufig einen höheren Preis. Sanierte Immobilien sind begehrt, denn neue Eigentümer sparen sich auf diese Weise oftmals viel Aufwand und Stress.
Zwei Drittel des Energieverbrauchs im Haushalt entfallen in Deutschland auf das Heizen. Laut Deutscher Energie Agentur spart eine umfassende energetische Sanierung bis zu 80 Prozent der Ausgaben. Die Sanierungskosten lassen sich laut dena langfristig komplett über diese Einsparungen refinanzieren. Welche Maßnahmen technisch sinnvoll und für Ihren Gebäudetyps möglich sind, muss für jede Immobilie individuell herausgefunden werden.
Neben den finanziellen Gründen steigert eine energetische Sanierung auch die Wohn- und Lebensqualität. Eine Lüftungsanlage verbessert die Raumluft, die Gefahr von Schimmel wird reduziert und durch warme Oberflächen und ausbleibende Zugluft werden die Wohnräume behaglicher.
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3. Welche Maßnahmen gehören zu einer energetischen Sanierung?
Eine Immobilie ist ein Gesamtsystem und so sollten Sie es bei einer energetischen Sanierung auch betrachten. Die einzelnen Bereiche lassen sich separat voneinander oder zeitgleich als eine große Maßnahme durchführen. In der Regel ist das eine Frage Ihrer finaziellen Möglichkeiten. Welche Maßnahmen in welcher Kombination und Reihenfolge am sinnvollsten sind, hängt immer auch von der jeweiligen Immobilie ab. Ein Energieberater hilft Ihnen, hier die richtigen Entscheidungen zu treffen.
1. Dämmung
1.1. Fassadendämmung
Die Fassadendämmung ist eine der effektivsten Maßnahmen zur Energieeffizienz. Allein mit einer Dämmung der Außenwände sparen Sie bis zu 35 Prozent Energiekosten. Putz ausbessern oder neu streichen? Der ideale Zeitpunkt für eine Dämmung ist dann, wenn Sie ohnehin Arbeiten an der Fassade vornehmen wollen. Dann fallen Fixkosten, zum Beispiel für ein Gerüst, nur einmal an.
Achtung: Wenn Sie von außen mehr als nur kleinere Schönheitsreparaturen an Ihrer Immobilie vornehmen, können Sie in Deutschland laut GEG je nach Alter der Immobilie zu einer Fassadendämmung verpflichtet werden.
1.2. Dachdämmung
Das haben wir alle schon in der Schule gelernt! Wärme steigt nach oben. Zudem ist das Dach eines Einfamilienhauses oft zwischen 100 und 150 Quadratmeter groß und bietet entsprechend viel Angriffsfläche für Kälte und Wärme. Klar ist, dass ein gut gedämmtes Dach eine effektive energetische Sanierungsmaßnahme ist. Bis zu 30 Prozent Wärmeenergie können Sie damit sparen.
Aufsparren-, Zwischensparren- und Untersparrendämmung
Auch hier gibt es wieder mehrere Möglichkeiten. Bei der Aufsparrendämmung wird die Dämmung zwischen Sparren und der äußeren Dacheindeckung verbaut. Sie ist am effektivsten, aber auch am aufwendigsten und somit am teuersten. Die Aufsparrendämmung bietet sich vor allem an, wenn Sie planen, das Dach zu erneuern. Oder Sie vor haben eine Komplettsanierung durchzuführen.
Weniger aufwendig und damit günstiger sind die Maßnahmen bei der Zwischensparrendämmung und der Untersparrendämmung. Hier wird das Dämmmaterial entweder zwischen den Sparren oder von innen darauf angebracht. Beide Maßnahmen können miteinander kombiniert werden, dass verringert das Risiko von Wärmebrücken . Ein Nachteil der Untersparrendämmung ist, dass sich dadurch der Wohnraum etwas verkleinert.
Wenn Sie das Dachgeschoss nicht als Wohnraum nutzen, dann reicht das dämmen der oberen Geschossdecke meist zu. Diese Maßnahme ist einfach umzusetzen, günstig und hält die Wärme trotzdem im Wohnbereich.
1.3. Kellerdämmung
Wenn Sie einen Keller haben, betrifft die dritte Dämmungsmaßnahme den Wärmeverlust nach unten. Im Vergleich zu anderen Sanierungsmaßnahmen ist die Dämmung der Kellerdecke relativ einfach und kostengünstig. Sie ist als Einzelmaßnahme ein guter Start bei der energetischen Sanierung Ihrer Immobilie und sorgt für mehr Wohnkomfort.
2. Fenster
Einfach verglast und zum Teil undichte Rahmen. Bei vielen alten Fenstern ist der Wärmeverlust in kalten Jahreszeiten vorprogrammiert. Moderne Fenster hingegen wirken im Winter und Sommer mit einem niedrigen Wärmedurchgangskoeffizienten wahre Wunder. Heutzutage geht es nicht nur darum, ob das Fenster zwei- oder dreifach verglast ist. Edelgas zwischen den Scheiben oder Feuchtigkeitsabsorber im Rahmen verbessern bei vielen Modellen die positiven Effekte.
Fenster haben eine Lebensdauer von ca. 25 bis 30 Jahren. Hier lohnt sich die Investition im Hinblick auf das Einsparpotenzial auf jeden Fall. Die Kosten variieren je nach Fenstergröße, Bauart und Material der Rahmen. Der Einbau von neuen Fenstern ist im Altbau teurer. Dort kommt es meist zu mehr Nebenarbeiten bei Putz oder Dämmung, die geleistet werden müssen.
Ein weiterer Pluspunkt: Neben den Dämmeigenschaften schützen neue Fenster noch besser vor Lärm und Einbrechern. Moderne Fenster können nicht mehr ohne weiteres aufgehebelt werden, sind oftmals über den Fenstergriff abschließbar und das Glas ist viel schwerer zu zerbrechen.
Der Wärmedurchgangskoeffizient (umgangssprachlich auch Wärmedämmwert) beschreibt die Menge der Wärmeenergie, die im Zeitraum von einer Sekunde über eine Fläche von einem Quadratmeter durch einen festen Körper zwischen zwei Räumen durchgelassen wird. Je niedriger der Wert ist, desto besser ist die Wärmedämmeigenschaft. In Deutschland regelt das GEG, welchen Energiestandard einzelne Bauteile nach einer Sanierung erreichen müssen. Um zum Beispiel eine Förderung für den Austausch von Fenstern zu erhalten, müssen die neuen Fenster eine bestimmte Dämmleistung erbringen.
3. Heizung
In den meisten Fällen ist es sinnvoll, erst zu dämmen und dann eine neue Heizungsanlage einzubauen. Im Idealfall stellen Sie zuerst sicher, dass die Wärme im Haus bleibt, bevor Sie den Blick auf die Wärmequelle richten.
Möglicherweise sind Sie aber auch gesetzlich zu einem Austausch verpflichtet. Ölheizungen müssen in Deutschland ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre alt sind. Ausgetauscht werden muss die alte Ölheizung auch, wenn sie nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basiert oder eine Heizleistung von unter 4 kW oder über 400 kW hat.
Durch einen modernen Heizkessel sparen Sie bis zu 20 Prozent Energie. Es stehen dabei mehrere Heizsysteme zur Auswahl. Welche Heizung die Beste ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Auswahl hängt sowohl von der Immobilie als auch von Ihren Wünschen und Anforderungen ab. Auf dem Weg zur besten Lösung unterstützten wir Sie gerne mit weiteren Informationen und Kontakten zu Experten für Heizungsanlagen. Im Fall der energetischen Sanierung eignen sich unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit vor allem Wärmepumpenheizungen, Solarthermie oder Pelletheizungen.
4. Lüftung
Ein Neubau oder eine gut gedämmte Immobilie sind sehr luftdicht, um unerwünschte Wärmeverluste zu vermeiden. Dadurch steht die Luft viel länger im Raum. Es reicht dann nicht mehr aus, mit Hilfe der Fenster zu lüften. Eine Lüftungsanlage verringert Feuchtigkeit und Geruchsausbreitung, beugt Schimmel vor und reinigt die Luft. Besonders energieeffizient sind Anlagen mit Wärmerückgewinnung, denn das spart zusätzlich Heizkosten. Lüftungsanlagen gibt es als einfache Abluftanlagen, als zentrale oder als dezentrale Zu- und Abluftanlagen.
5. Photovoltaik
Viele Jahre hat der Bau von Photovoltaik-Anlagen geboomt. Gerade in Deutschland wurde durch die Einspeisevergütung ein starker finanzieller Anreiz geschaffen, Strom auf dem eigenen Dach zu produzieren und ins öffentliche Netz einzuspeisen. Die Höhe der Einspeisevergütung ist in den letzten Jahren jedoch stark zurückgegangen. Da Sie heute für genutzten Strom mehr zahlen, als Sie durch die Einspeisevergütung erhalten, ist der Eigenverbrauch des produzierten Stroms – unter anderem in Kombination mit einer Wärmepumpe – der größte Anreiz. Ein zusätzlicher Stromspeicher sorgt dafür, dass der tagsüber erzeugte Solarstrom auch nachts von Ihnen genutzt werden kann.
(ACHTUNG hier gibt es NEWS: Mehr lesen auf verbraucherzentrale.de Stand 01/2023)
Die Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach ist im Gegensatz zu anderen Maßnahmen der energetischen Sanierung keine direkte bauliche Veränderung an Ihrer Immobilie. Aber auch hier sind einige Dinge zu beachten, wie zum Beispiel die Lage Ihrer Immobilie oder die Dachfläche.
4. Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht
Eigentümer, die ihre Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnen, sind grundsätzlich nicht verpflichtet, umfassend energetisch zu sanieren. Wenn jedoch saniert wird, müssen die Maßnahmen in Deutschland den Vorgaben des GEG entsprechen.
Beispielsweise gilt dann bei einer Fassade: Wer mehr als 10 Prozent der Fläche erneuert, muss die Fassade GEG-konform energetisch sanieren. Ansonsten droht ein Bußgeld. Für Bestandsimmobilien, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut oder gekauft wurden, gibt es bestimmte Sanierungspflichten.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht gibt es vor allem für denkmalgeschützte Immobilien, wenn der Aufwand unverhältnismäßig groß ist oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt wird.
WAS PASSIERT BEI EINEM EIGENTÜMERWECHSEL?
Diese Regelung betrifft sowohl den Kauf einer Immobilie als auch Erbe oder Schenkung: Neue Eigentümer haben grundsätzlich die Pflicht innerhalb von zwei Jahren gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen zur energetischjen Sanierung durchzuführen.
Bei Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut sind oder bei denen es seitdem bereits einen Eigentümerwechsel gegeben hat, sollten die notwendigen Sanierungsmaßnahmen bereits durchgeführt worden sein.
Immobilien, die davor gebaut und von der Verkäuferin oder dem Verkäufer bewohnt wurden, können hingegen einen erheblichen energetischen Sanierungsbedarf besitzen, den Sie als neue Eigentümer beheben müssen. Ihr Maklerhilft Ihnen in jeder Phase eines Kauf- oder Verkaufsprozesses dabei, Fallstricke aufzudecken und zu vermeiden.
Hinweis: Das GEG (§ 48) schreibt bei einem Eigentümerwechsel mit anschließender Sanierungspflicht vor, dass Sie ein Beratungsgespräch mit einem dafür befugten Experten führen.
Sie sind an mehr Informationen zum Thema energetische Sanierung interessiert, dann stellen wir Ihnen den kompletten Ratgeber gerne hier zum Download zur Verfügung.