NEWS FLASH: Immobilienpreise sinken

NEWS FLASH: Immobilienpreise sinken

von | 11/10/2023 | Eigentum

Immobilienpreise weltweit auf Talfahrt:

Immobilienpreise weiter auf Talfahrt

Die Immobilienmärkte rund um den Globus erleben derzeit einen Abschwung. Nach einem anhaltenden Aufwärtstrend in den letzten Jahren, verzeichnen wir nun erstmals seit über einem Jahrzehnt eine spürbare Korrektur.

Zinsen und trübe Konjunkturaussichten

Die Ursachen für den Rückgang der Immobilienpreise sind vielschichtig, aber ein dominierender Faktor ist der rapide Anstieg der Zinssätze. Notenbanken haben weltweit die Zinsen erhöht, um der Inflation entgegenzuwirken. Dies führte zu höheren Finanzierungskosten für Immobilienkäufer und Investoren. Gleichzeitig trübten sich die Konjunkturaussichten ein, was die Nachfrage nach Immobilien weiter dämpfte.

 

Globale Analyse und lokale Auswirkungen

Eine kürzlich veröffentlichte Studie der UBS analysierte die Wohnimmobilienmärkte von 25 ausgewählten Großstädten weltweit, darunter einige in Nordamerika, Europa und Asien. Die Ergebnisse sind alarmierend: Die Immobilienpreise in diesen Metropolen sind inflationsbereinigt um etwa fünf Prozent gesunken, nach einem zehnprozentigen Anstieg im Vorjahr.

 

Zwei Städte in Gefahr einer Immobilienblase

In dieser globalen Analyse gibt es auch Ausreißer. Frankfurt und München in Deutschland stehen derzeit im Fokus, da sie besonders stark von Preiskorrekturen betroffen sind. Hier sind die Preise inflationsbereinigt um 20 beziehungsweise 15 Prozent gesunken. Auch andere europäische Großstädte, wie Stockholm und London, verzeichnen rückläufige Preise.

In diesem Zusammenhang ist Zürich ein besonders interessanter Fall. Hier ist das Risiko einer Immobilienblase besonders hoch. Obwohl die Schweiz ebenfalls eine Erhöhung der Hypothekenzinsen erlebt, hat diese Entwicklung in Zürich noch kaum Folgen gehabt.

 

Einschätzungen und Prognosen

Die UBS verwendet einen speziellen Index, um das Risiko einer Immobilienblase in den 25 untersuchten Märkten zu messen. Dabei zeigt Zürich den höchsten Indexwert, gefolgt von Tokio. Interessanterweise sehen die UBS-Experten in Frankfurt und München, die zuvor als gefährdet galten, keine Blasenanzeichen mehr, obwohl sie weiterhin als “überbewertet” gelten.

Die Bundesbank in Deutschland bleibt jedoch vorsichtig und betrachtet die Blasengefahr noch nicht als gebannt, da Wohnimmobilien nach wie vor überbewertet sind. Dies deutet darauf hin, dass die Preiskorrektur bei Immobilien voraussichtlich anhalten wird. Das bedeutet, dass Wohneigentum in Großstädten für viele Haushalte weiterhin unerschwinglich bleibt. Während die Preise sinken, steigen die Mieten, was die Diskrepanz zwischen beiden noch weiter vergrößert.

 

Potenzial für weitere Preisrückgänge

Die UBS-Ökonomen weisen darauf hin, dass das Potenzial für weitere Preisrückgänge besteht und das Wohnen in Großstädten für viele unerschwinglich bleibt. Trotz des Abschwungs auf den Immobilienmärkten bleibt der Traum vom Eigenheim für viele Haushalte unerreichbar.

 

Was bedeutet das für Sie?

Was bedeutet dieser globale Trend für Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten in unserer Region? Zunächst einmal ist es wichtig zu beachten, dass lokale Märkte ihre eigenen Dynamiken haben. Während weltweit eine Abkühlung zu verzeichnen ist, können sich die Auswirkungen in unserer Gegend anders gestalten. Hier einige Überlegungen:

  • Beeinflusst das regionale Zinsniveau Ihre Finanzierungsmöglichkeiten? Informieren Sie sich über die aktuellen Zinssätze in unserer Region und wie sie Ihre Kaufentscheidung beeinflussen können.
  • Preisentwicklung in unserer Stadt: Befindet sich unsere Stadt in einer ähnlichen Situation? Oder sehen wir möglicherweise weniger starke Preiskorrekturen?

Expertenmeinungen konsultieren: Denken Sie daran, sich von Immobilienexperten in unserer Region beraten zu lassen. Sie können Ihnen helfen, die spezifischen Auswirkungen auf unseren lokalen Immobilienmarkt besser zu verstehen.

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NEWS FLASH: Wohneigentumsförderung

NEWS FLASH: Wohneigentumsförderung

von | 5/10/2023 | Eigentum

Neue Maßnahmen zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum in Deutschland:

Wohneigentumsförderung

Die Bundesregierung setzt verstärkt auf den Ausbau bezahlbaren Wohnraums und hat eine Reihe von Maßnahmen angekündigt, die sich direkt auf den Immobilienmarkt auswirken. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Schritte unternommen werden, um die aktuelle Situation zu verbessern und wie dies sich auf Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent auswirken könnte.

Höhere Einkommensgrenze für Wohneigentums­förderung

Eine der bedeutendsten Änderungen betrifft die Einkommensgrenze für die Förderung von Wohneigentum. Bisher lag diese bei 60.000 Euro Jahres­einkommen, was vielen Familien den Zugang zum Eigenheim erschwerte. Jetzt soll die Einkommensgrenze für Familien mit einem Kind auf 90.000 Euro angehoben werden. Dies eröffnet mehr Familien die Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.

 

Umnutzung von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum

Ein weiterer Schritt ist die geplante Umnutzung von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum. Dieses Förderprogramm soll es erleichtern, Büro- und Einzelhandelsflächen in klimafreundlichen Wohnraum umzuwandeln. Laut Schätzungen könnten dadurch 235.000 neue Wohnungen entstehen. Diese Maßnahme zielt darauf ab, den Wohnraum in Ballungszentren zu erweitern und gleichzeitig leerstehende Gewerbeimmobilien sinnvoll zu nutzen.

Unterstützung für den sozialen Wohnungsbau

Die Bundesregierung hat sich dazu verpflichtet, den sozialen Wohnungsbau zu fördern. In den Jahren 2022 bis 2027 sollen insgesamt 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt werden. Jeder Euro des Bundes wird von den Ländern kofinanziert, was bedeutet, dass insgesamt rund 45 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stehen könnten. Dies könnte die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum erheblich beschleunigen.

 

Degressive Abschreibung für Neubauten

Eine weitere Neuerung betrifft die steuerliche Abschreibung für Neubauten. Ab 2023 soll es eine degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) geben, die den Neubau attraktiver macht. Dies bedeutet, dass in den ersten Jahren nach Fertigstellung größere Beträge steuerlich geltend gemacht werden können. Diese Maßnahme soll dazu beitragen, die Bauaktivitäten anzukurbeln.

Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen

Die Bundesregierung erkennt die Notwendigkeit, Planungs- und Genehmigungs­prozesse im Wohnungsbau zu beschleunigen. Dies soll durch den Abbau von Bürokratie und die Digitalisierung erreicht werden. Auch die Zusammenarbeit mit den 16 Bundesländern wird intensiviert, um die Genehmigungs­verfahren auf drei Monate zu begrenzen und innovative Bauverfahren zu fördern.

Wohngemeinnützigkeit und weitere Schritte

Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Wohngemeinnützigkeit soll im kommenden Jahr umgesetzt werden. Dies könnte Investitions­zuschüsse und Steuervorteile für soziale Einrichtungen, Stiftungen, kirchliche Träger und Genossenschaften bedeuten, um Wohnungen mit dauerhafter Sozialbindung zu schaffen.

Grunderwerbsteuer

Die Verhandlungen über eine Senkung der Grunderwerbsteuer gestalten sich schwierig, da die Länder hier das Sagen haben. Ziel ist es jedoch, die Kaufnebenkosten für selbst genutztes Wohneigentum zu senken und den Erwerb von Immobilien zu erleichtern.

Fazit

Die neuen Maßnahmen der Bundesregierung zeigen ein klares Bekenntnis zum Ausbau von bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. Diese Schritte könnten sich langfristig positiv auf den Immobilienmarkt auswirken, indem sie mehr Familien den Zugang zum Eigenheim ermöglichen, die Umnutzung von Gewerbeimmobilien fördern und den sozialen Wohnungsbau unterstützen. Auch steuerliche Anreize und beschleunigte Genehmigungs­verfahren könnten die Bauaktivitäten ankurbeln. Als Immobilieneigentümer oder Kaufinteressent in unserer Region sollten Sie diese Entwicklungen genau im Auge behalten, da sie sich auf Ihre Immobilien­investitionen auswirken könnten.

Immobilien zum Verkauf
NEWS FLASH: EZB erhöht Leitzins

NEWS FLASH: EZB erhöht Leitzins

von | 27/9/2023 | Eigentum, Käufer

Europäische Zentralbank setzt ihren Zinserhöhungskurs fort:

Leitzins

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat erneut den Leitzins erhöht, und das bereits zum zehnten Mal in Folge. Die aktuelle Anhebung beträgt einen viertel Prozentpunkt und bringt den Leitzins im Euroraum auf 4,5 Prozent. Dieser Schritt erfolgt im Rahmen der Bemühungen der EZB, die Inflation in der Eurozone unter Kontrolle zu halten.

Hoher Einlagensatz erreicht historisches Niveau

Die EZB erhöhte auch den Einlagensatz, den Banken für das Parken überschüssiger Gelder erhalten. Dieser steigt von 3,75 auf 4,00 Prozent, was das höchste Niveau seit dem Start der Währungsunion im Jahr 1999 darstellt. Diese Maßnahme soll dazu beitragen, die Inflation einzudämmen und das wirtschaftliche Gleichgewicht im Euroraum wiederherzustellen.

Die EZB vor wirtschaftlichen Herausforderungen

Die EZB sieht sich derzeit mit zwei bedeutenden wirtschaftspolitischen Problemen konfrontiert. Zum einen verzeichnet die europäische Wirtschaft insgesamt eine geringe Dynamik, wobei Deutschland, als größte Volkswirtschaft der Eurozone, sogar in einer Rezession steckt. Dies würde normalerweise niedrigere Zinsen rechtfertigen, um die Wirtschaft anzukurbeln und die Kreditvergabe zu erleichtern. Doch dem steht die nach wie vor bestehende Inflationsgefahr entgegen.

 

Inflationsbekämpfung als oberste Priorität

International gilt die Anhebung von Leitzinsen als eines der effektivsten Instrumente zur Bekämpfung von Inflation. Die EZB navigiert in diesem Spannungsfeld zwischen Konjunkturbelebung und Preisstabilität. Obwohl vor kurzem noch die Erwartung herrschte, dass die Zentralbank eine Pause bei den Zinserhöhungen einlegen könnte, hat sie nun entschieden, im Kampf gegen die Inflation eine weitere Anhebung vorzunehmen.

 

Aktuelle Inflationsprognosen

Die Inflation im Euroraum wird nach den jüngsten Prognosen der EZB voraussichtlich langsamer zurückgehen als vor drei Monaten erwartet. Für das laufende Jahr rechnet die Notenbank nun mit einer Teuerungsrate von 5,6 Prozent, während in der Juni-Prognose noch von 5,4 Prozent die Rede war. Für das Jahr 2024 wird ebenfalls eine höhere Teuerungsrate von 3,2 Prozent erwartet, im Vergleich zu 3,0 Prozent in der vorherigen Prognose. Die langfristige Zielsetzung der EZB bleibt eine jährliche Teuerungsrate von 2 Prozent, um Preisstabilität im Euroraum zu gewährleisten.

 

Wirtschaftsausblick im Euroraum

Die Prognosen der EZB deuten darauf hin, dass die Wirtschaft im Euroraum vor Herausforderungen steht. In diesem Jahr wird ein Wachstum von nur 0,7 Prozent erwartet, was unter den vorherigen Erwartungen liegt. Für das kommende Jahr wird ein Wachstum von 1,0 Prozent prognostiziert, im Vergleich zu 1,5 Prozent in der früheren Vorhersage. Für das Jahr 2025 wird ein Wachstum der Wirtschaftsleistung um 1,5 Prozent erwartet.

 

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten?

Die fortgesetzte Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in unserer Region. Höhere Zinsen erhöhen die Kosten für die Finanzierung von Immobilienkäufen. Das kann dazu führen, dass die monatlichen Raten für Hypotheken steigen, was Immobilienkäufer berücksichtigen sollten.

Gleichzeitig könnte die Inflation die Preise für Immobilien beeinflussen. In Zeiten hoher Inflation können Sachwerte wie Immobilien attraktiver werden, da sie als Inflationsschutz dienen können. Es ist jedoch wichtig, die Marktdynamik und die Zinsentwicklung sorgfältig zu beobachten, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung, um die aktuellen Markttrends zu verstehen und die besten Entscheidungen im Hinblick auf Immobilienverkäufe oder -käufe zu treffen. Unser Team steht Ihnen gerne zur Verfügung, um Sie bei Ihren Immobilienanliegen zu unterstützen.

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Gebäudeenergiegesetz

Gebäudeenergiegesetz

von | 26/9/2023 | Eigentum

Keine Panik vor dem Gebäude­energie­gesetz!

Der Deutsche Bundestag hat am 8. September die 2. Novelle des Gebäude­energie­gesetzes beschlossen.

Gebäudenergiegesetz

Mit dem neuen Beschluss kommen Immobilieneigentümern wieder neue Fragen auf. Gerade unsere Interessenten und Interessentinnen, die eine Bestandsimmobilie erwerben möchten, sind verunsichert. Auch Hausverkäufer sind angespannt mit der Sorge, Ihre Immobilie weit unter Wert verkaufen zu müssen, weil der Heizungstausch zu hohe Kosten mit sich bringt.

In unserem Blogbeitrag geben wir Ihnen gerne eine kurze Übersicht, wer ab 2024 sofort betroffen ist. Zudem geben wir Ihnen hier Links an die Hand, mit denen Sie sich weiter Informieren können.

Wozu brauchen wir das Gebäude­energie­gesetz?

Mit dem GEG soll der Wechsel auf klimafreundliche Heizungen eingeleitet  werden. Sodass die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen reduziert wird. Somit soll das Ziel der Klimaneutralität im Jahr 2045 erreicht werden.

Was gilt für wen?

Für Neubau und Bestandsimmobilien gelten unterschiedliche Regeln.

Neubau

Bauantrag ab 1. Januar 2024

Neubaugebiet

Heizung mit mind. 65% erneurbarer Energie muss eingebaut werden.

kein Neubaugebiet

Heizung mit mind. 65% erneurbaren Energien frühestens ab 2026.

Heizungsgesetz für Neubauten

Für unsere Interessenten und Interessentinnen von Bestandsimmobilien heißt das erst einmal aufatmen.

Heizungsgesetz für Bestandsbauten

Bestand

Heizung funktioniert oder lässt sich reparieren.

Kein Heizungstausch vorgeschrieben.

Heizung ist kaputt. Keine Reparatur möglich.

Es gelten pragmatische Übergangslösungen. Bereits jetzt auf Heizung mit erneuerbaren Energien umsteigen und Förderung nutzen.

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Ab 2045 dürfen keine Heizungen mit Heizöl und Ergas betrieben werden

In Ausnahmefällen können Eigentümer von der Pflicht zum Erneuerbaren Heizen befreit werden.

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Immer noch unsicher? Mit dem Heizungswegweiser erfahren Sie mit wenigen Klicks, was für Sie und Ihre Immobilie zuftrifft.

Heizungswegweiser

Bestehende Heizung freiwillig eher austauschen.

Sie wollen Ihre Heizung gerne eher austauschen um klimaneutraler zu heizen? Dann können Sie bis 2028 vom Geschwindigkeitsbonus profitieren. Hier können Sie zusätzlich 20% zur Grundförderung der Bundesförderung für effiziente Gebäude in Anspruch nehmen. Danach wird der Bonus-Fördersatz kontinuierlich gesenkt.

Steigende Heizkosten

Das Förderkonzept

Grundförderung zum Wechsel

Im Rahmen der BEG* gibt es auch eine Grundförderung für den Tausch der alten Heizungsanlage mit fossilen Brennstoffen gegen eine klimafreundliche Heizung. Die BEG wurde weiterentwickelt, damit Sie auch zu den neuen gesetzlichen Anfoderungen passt.

Förderkonzept

*Bundesförderung für effiziente Gebäude

Geschwindigkeits-/Klimabonus

Die Grundförderung kann mit einem Klimabonus erhöht werden. Mit diesem Zuschuss soll ein Anreiz geschaffen werden, damit Eigentümer möglichst schnell auf erneuerbares Heizen umsteigen. Denn mit der zukünfitgen höheren CO2-Bepreisung wird Heizen teuer.

Bonus

Förderung über KFW

Die Bundes­regierung hat vor, die Immobilien­eigentümer bei den notwendigen Investitionen finanziell zu unterstützen. Hier wird die KFW Bank informieren, sobald diesen Fördermittel beschlossen sind. 

KFW

Förderprogramme

Auf energiewechsel.de finden Sie den Förderwegweiser Energieeffiziens.

Förderwegweiser

Wichtige für Mieter!

Eigentümer, welche Ihre Immobilie vermieten, dürfen die Kosten nicht 1:1 auf die Mieter umlegen. Diese Modernisierungsumlage (neue Heizunf) wird auf 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat gedeckelt.

Unterstützung durch Energieberater

Wenn Sie unsicher sind, was für Sie die richtige Lösung ist, dann lassen Sie sich am besten durch einen zertifizierten Energieberater beraten. Das BMWK* fördert eine “Energieberatung für Wohngebäude” mit bis zu 80 % der Beratungskosten (bei Ein- und Zweifamilienhäusern max. 1.300 €)

Energieberater finden

*Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz

Sie wollen mehr erfahren? Auf der Webseite bunderegierung.de finden Sie weitergehende Informationen.

NEWS FLASH: Die Unsichtbare Gefahr

NEWS FLASH: Die Unsichtbare Gefahr

von | 5/9/2023 | Eigentum

Asbest in deutschen Immobilien:

Die Unsichtbare Gefahr: Asbest in deutschen Immobilien
In den kommenden Jahren steht Deutschland vor einer immensen Herausforderung – der Sanierung von Millionen von Wohngebäuden. Dieser Schritt wird vor allem im Zuge der energetischen Optimierung notwendig sein, einschließlich Heizungs-, Fassaden-, Dach- und Dämmungsarbeiten. Doch damit nicht genug, es tauchen auch Altlasten auf, insbesondere in Form von Asbest. Diese unsichtbare Gefahr haben viele Eigentümer noch gar nicht auf dem Schirm.

 

Hintergrund: Asbest und seine Gefahren

Asbest galt einst aufgrund seiner feuerfesten Eigenschaften und einfachen Verarbeitung als ein Wundermaterial. Allerdings steht die Baubranche nun vor einem neuen Dilemma. Millionen von Gebäuden müssen in den kommenden Jahren saniert werden, was Bauarbeiter und Handwerker der Gefahr aussetzt, mit dem Gefahrenstoff in Berühurung zu kommen.

Die Gefahr geht nicht nur von Faserzementplatten aus, sondern auch von alten Putzschichten, Spachtelmassen, Estrich und Fensterkit. Besonders betroffen sind hierbei Altbauten, die vor 1990 errichtet wurden.

 

Die Gesundheitsrisiken für Bewohner: Wann wird Asbest gefährlich?

Normalerweise ergibt sich für Bewohner keine unmittelbare Gefahr aus der bloßen Anwesenheit von Asbest in ihren Gebäuden. Das eigentliche Risiko tritt während Sanierungs- oder Umbau­maßnahmen auf, wenn Asbestfasern durch Baustaub in die Luft freigesetzt und eingeatmet werden können.

Besonders problematisch sind Verkleidungen von Aufzugs- und Versorgungs­schächten, die oft aus Spritzasbest hergestellt wurden. Dies betrifft insbesondere Wohngebäude mit vielen Wohneinheiten.

 

Schutzmaßnahmen und Zukunfts­aussichten für Asbestsanierung

Die IG BAU schlägt in ihrem Fünfpunkteplan verschiedene Schutz­maßnahmen und Zukunfts­aussichten vor:

1. Asbest-Gebäudepass und Asbest-Kataster: Mehr Transparenz bezüglich asbestbelasteter Immobilien, vor allem bei Eigentümer­wechseln.

  

2. Staatliche Sanierungs- und Abwrack­prämien: Förderung von Sanierungs­maßnahmen in asbest­belasteten Häusern.

3. Nationale Zusammen­arbeit durch “Asbest-Gipfel”: Gemeinsame Bemühungen von Bund, Ländern und Kommunen zur Bewältigung des Asbest­problems.

4. Intensivierter staatlicher Arbeitsschutz: Erhöhte Kontrollen im Bereich Asbestsanierung.

5. Informationsoffensive “Asbest auf dem Bau”: Aufklärung von Bauunternehmen und Handwerkern über die Gefahren von Asbest.

 

Die Relevanz der Immobilien­sanierung in der Zukunft

Die Sanierung von Bestands­immobilien, besonders die energetische Sanierung, wird in den kommenden Jahren eine immer größere Bedeutung erlangen. Dabei kommt die zusätzliche Herausforderung der Asbest­sanierung hinzu. Die Investition in die Sanierung lohnt sich jedoch. Der Zustand einer Immobilie beeinflusst maßgeblich ihren Wert.

 

In diesem Kontext empfehlen wir Ihnen  unseren Ratgeber zum Thema “Energetisches Sanieren”. Als Immobilien­makler unterstützen wir Sie nicht nur beim Kauf und Verkauf von Immobilien, sondern informieren Sie auch über aktuelle Entwicklungen im Sanierungs­bereich. Vertrauen Sie auf unsere Expertise, um Ihre Immobilie optimal in die Zukunft zu führen.

NEWS FLASH: Stabilisierung der Preise

NEWS FLASH: Stabilisierung der Preise

von | 31/8/2023 | Eigentum

Immobilienmarkt in Deutschland

Immobilienmarkt, immobilienpreise

Stabilisierung der Preise und anhaltender Mietdruck

In den letzten Monaten gab es auf dem deutschen Immobilienmarkt deutliche Veränderungen. Der Preisverfall, der in den vorangegangenen Quartalen zu beobachten war, hat sich spürbar abgeschwächt. Laut einer neuen Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen im zweiten Quartal lediglich um 0,9 Prozent im Vergleich zum vorherigen Quartal verbilligt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal betrug der durchschnittliche Rückgang 5,4 Prozent. Diese Zahlen deuten darauf hin, dass die Abwärtsdynamik der Immobilienpreise nachgelassen hat.

 

Stabilisierungstendenzen am Wohnimmobilienmarkt

Besonders erfreulich ist die Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt. Der Index, der auf realen Transaktionsdaten von über 700 deutschen Banken basiert, zeigt eine nur noch geringe Preissenkung von 0,4 Prozent beim selbst genutzten Wohneigentum im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorquartal. Bei Mehrfamilienhäusern fielen die Abschläge etwas größer aus. Dies könnte auf eine sich abzeichnende Stabilisierung des Wohnimmobilienmarktes hindeuten. Jens Tolckmitt, der Hauptgeschäftsführer des vdp, erklärt diesen Trend mit der allmählichen Stabilisierung der Bauzinsen auf einem erhöhten Niveau. Diese Entwicklung erhöhe das Vertrauen in stabile langfristige Kreditzinsen, was sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirken könnte.

 

Preisentwicklung in Großstädten und Mietdruck

In den sieben größten deutschen Städten spiegelt sich diese Entwicklung ebenfalls wider. Die Wohnimmobilienpreise sanken im Durchschnitt um 1,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und um 5 Prozent im Jahresvergleich. Dabei sticht Berlin positiv hervor mit einem vergleichsweise geringen Preisrückgang von 3,6 Prozent innerhalb eines Jahres. Die höchsten Preisabnahmen wurden hingegen in Frankfurt (minus 9,1 Prozent), München (minus 6,7 Prozent) und Hamburg (minus 6,4 Prozent) verzeichnet. Lediglich in Düsseldorf konnten minimal steigende Preise (+0,1 Prozent) beobachtet werden.

 

Mietmarkt weiterhin unter Druck

Die steigende Nachfrage nach Wohnraum setzt den Mietmarkt weiterhin unter Druck. Die Neuvertragsmieten stiegen im zweiten Quartal um beachtliche 6,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Besonders in Berlin ist dieser Anstieg mit einem Plus von 9,5 Prozent binnen eines Jahres spürbar. Dieser Trend ist leicht mit einem anhaltenden Mangel an Wohnungen in der Hauptstadt im Verhältnis zum Zuzug zu verstehen.

 

Herausforderungen im Gewerbeimmobilienmarkt

Neben dem Wohnimmobilienmarkt werfen auch die Entwicklungen im Bereich der Gewerbeimmobilien Fragen auf. Die Preise für Gewerbeimmobilien sind deutlich rückläufig, was vor allem auf den Trend zum Homeoffice und den daraus resultierenden verminderten Bedarf an Büroflächen zurückzuführen ist. Gleichzeitig belastet das Online-Shopping den Einzelhandel, was zu einem Preisrückgang von 10,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal führt.

Fazit und Ausblick

Die aktuellen Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt deuten auf eine Stabilisierung der Preise im Wohnsegment hin, während der Mietmarkt weiterhin von hoher Nachfrage geprägt ist. Für Immobilieneigentümer könnten sich jetzt günstige Gelegenheiten ergeben, um auf dem Markt aktiv zu werden. Kaufinteressenten sollten die Preisstabilisierung als potenzielle Chance nutzen. Es bleibt jedoch ratsam, die Marktveränderungen weiterhin aufmerksam zu verfolgen, da der Immobilienmarkt von vielfältigen Einflussfaktoren abhängt. Gerne stehen wir Ihnen als Immobilienmakler mit unserer Expertise und Erfahrung zur Seite, um Sie bestmöglich bei Ihren Entscheidungen zu unterstützen.

Unsere Mietangebote
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NEWS FLASH: Sanierte Häuser im Fokus

NEWS FLASH: Sanierte Häuser im Fokus

von | 25/8/2023 | Eigentum

Immobilienmarkt in Deutschland

Newsf Flash Immobilienmarkt Stabilisierung der Preise

Sanierte Häuser im Fokus

Der deutsche Immobilienmarkt bleibt in Bewegung. Insbesondere der Zustand einer Immobilie, sei es saniert oder unsaniert, hat in den letzten Monaten einen erheblichen Einfluss auf die Preisentwicklung gehabt.

Sanierte Immobilien erfreuen sich einer gesteigerten Nachfrage und dementsprechend positiven Preisentwicklungen. Nach Angaben von Experten sind die Preise für sanierte Einfamilienhäuser im letzten Jahr um beachtliche 3,5 Prozent gestiegen. Diese Zahlen verdeutlichen, dass Investitionen in die Modernisierung und Sanierung von Häusern sich nicht nur in einem verbesserten Wohnkomfort niederschlagen, sondern auch finanziell belohnt werden können.

 

Unsanierte Immobilien verzeichnen Preisrückgänge

In scharfem Kontrast dazu stehen unsanierte Immobilien. Deren Preise sind innerhalb der letzten zwölf Monate um 11,4 Prozent gesunken. Diese Entwicklung unterstreicht den klaren Trend, dass Käufer vermehrt auf sanierte Objekte setzen, während unsanierte Immobilien an Attraktivität verlieren.

Eigentumswohnungen: Unterschiede zwischen saniert und unsaniert

Auch auf dem Markt für Eigentumswohnungen zeigen sich ähnliche Muster. Unsanierte Wohnungen verzeichneten in den letzten vier Quartalen einen Preisrückgang von 10,2 Prozent, während sanierte Wohnungen lediglich um 5,6 Prozent im Wert fielen. Diese Zahlen bestätigen die Annahme, dass die Modernisierung von Immobilien einen stabilisierenden Einfluss auf deren Preisentwicklung hat.

Energieeffizienz als Faktor beim Immobilienkauf

Nicht nur die “klassische” Sanierung spielt eine Rolle. Die Energieeffizienz einer Immobilie hat entscheidend an Bedeutung gewonnen. Hierbei geht es nicht nur um den ökologischen Aspekt, sondern auch um langfristige Kostenersparnisse für die Bewohner. Dieser Faktor kann Attraktivität und Wertbeständigkeit einer Immobilie erheblich steigern.

Stabilisierung des Marktes im Jahr 2023

Die aktuellen Daten deuten darauf hin, dass der Immobilienmarkt in Deutschland eine Phase der Stabilisierung erreicht hat. Die Preise zeigen nur noch geringe Veränderungen. Experten sind sich einig, dass die Talsohle vermutlich erreicht ist. Dies ist nicht nur eine gute Nachricht für Verkäufer, sondern auch für Kaufinteressenten, die nun wieder guter Dinge in die Zukunft investieren können.

Regionale Unterschiede

Neben den allgemeinen Trends gibt es auch regionale Unterschiede zu beachten. So zeigen sich beispielsweise in München die Preise für Eigentumswohnungen nach einem Rückgang von rund einem Jahr wieder erholt, mit einem leichten Plus von einem Prozent im zweiten Quartal 2023. Andere Großstädte wie Berlin, Hamburg und Köln verzeichnen hingegen immer noch leichte Rückgänge in den Preisen.

 

Blick in die Zukunft: Sanierung als Schlüsselfaktor

Die Preise für Immobilien werden künftig noch klarer von energetischen Effizienzfaktoren sowie dem allgemeinen Sanierungszustand abhängen. Die Zahlen zeigen deutlich, dass modernisierte Immobilien eine höhere Stabilität und Attraktivität aufweisen. Wer also in Immobilien investiert oder seine Immobilie verkaufen möchte, sollte die Aspekte der Sanierung und Modernisierung genau im Blick behalten.

 

Ratgeber zur Sanierung

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Unsere Expertise und Erfahrung helfen Ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen, um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern. Sie finden wertvolle Ratschläge und Anleitungen in unseren beiden Ratgebern zu den Themen “Sanierung” und “Energetische Sanierung”.

Blogbeitrag Energetische Sanierung inkl. Ratgeber zum Download
Immobilie in der Scheidung

Immobilie in der Scheidung

von | 16/8/2023 | Eigentum

Die Scheidung Ihrer Ehe ist leider unausweichlich?

Das kann eine emotional schwierige und kräftezehrende Situation sein – vor allem, wenn gemeinsames Eigentum wie eine Immobilie viele Fragen aufwirft und Streitpotenzial in sich birgt. Wir geben Ihnen in diesem Blog-Beitrag Einblicke in unseren Ratgeber “Immobilie in der Scheidung”- Der Ratgeber zeigt die Optionen auf, die Sie im Umgang mit Ihrer Immobilie haben, und geben Ihnen unser Wissen an die Hand.

Inhalt Ratgeber “Immobilie in der Scheidung”

01 – Das Symbol der Familie.

02 – Die Option einer Scheidungsimmobilie.

03 – Die drei häufigsten Fragen leicht erklärt.

04 – Was vor der Eskalation bewahrt.

Immobilie in der Scheidung

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Immobilienbewertung

01 Das Symbol der Familie

Für eine Familie ist die Immobilie weit mehr als nur Wohnraum: Sie ist der Ort, an dem das Leben stattfindet, gefüllt mit Erfahrungen und Wünschen. Sie zu unterhalten und zu gestalten kostet Zeit und Geld. Meist bildet sie auch den größten Teil des Vermögens der Eheleute und soll im Alter als Absicherung dienen.

Sie ist eines der größten Symbole des gemeinsamen familiären Lebens. Scheitert nun die Ehe, greift eben dieses Symbol nicht mehr – die Nutzung der Immobilie muss komplett neu definiert werden. Das hat finanzielle und private Konsequenzen, bei denen die wirtschaftliche Leistungskraft der beiden Ehepartner, die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie und die Interessen etwaiger Kinder bedacht werden müssen. Bis es wirklich zu einer Trennung kommt, vergehen in den meisten Fällen einige Monate des Abwägens, ob ein weiteres Zusammensein noch möglich ist.

Der erste Schritt zu einer Trennung im Rechtssinne ist dann getan, wenn ein Ehepartner dem anderen mitteilt, dass er nicht mehr mit ihm zusammenleben möchte. Die „häusliche Gemeinschaft“ wird also aufgehoben. Damit verbunden ist meist auch der Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Immobilie.

Nach Einhalten des Trennungsjahrs – also zwölf Monate, in denen die Trennung eingehalten werden muss – folgt die formelle rechtliche Auflösung der Ehe, die Scheidung. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten, wie Sie bei einer Scheidung mit der Immobilie umgehen können.

So werden Sie den für Sie optimalen Weg finden, um dem ehemaligen Lebensmittelpunkt eine neue Aufgabe zu geben.

Familienfeier im Eigenheim mit Garten

02 DIE OPTIONEN EINER SCHEIDUNGS­IMMOBILIE.

Gütertrennung ist bei den meisten Ehen immer noch ein Fremd&shywort. Die große Mehrheit der Ehe&shypaare hat sich bei der Ehe&shyschließung für die juristische Form der Zugewinn&shygemeinschaft entschieden:

Während der Ehe angeschafftes Eigentum wie Immobilien, Kunstwerke o. Ä., aber auch Schulden gehören damit gleichermaßen beiden Partnern. Im Falle einer Scheidung werden beide über den sogenannten Zugewinnausgleich so gestellt, dass für keinen ein materieller Nachteil aus den Ehejahren entsteht, sprich ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen wird.

Selten erfolgt diese Güterteilung allerdings nach einer logischen Abhandlung; die meisten Güter lassen sich ja schlecht einfach in der Mitte durchtrennen. Auch emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem beim Wohnraum.

Zusammen erbaut oder renoviert, steckt viel Geld im gemeinsamen Haus, und eigentlich soll es weiterhin das Zuhause der Kinder sein, am liebsten noch das der Enkelkinder. All diese Überlegungen verlangen den Eheleuten viel ab.

Finanziell ist es vor allem dann riskant, wenn Ex-Paare sich darüber streiten, wie mit der Immobilie weiter verfahren werden soll. Rechtlich gibt es viele Optionen. In der Praxis
geht es aber nur dann für beide Seiten gut aus, wenn sie sich über die weitere Verwendung des Eigenheims einig sind. Die folgenden Möglichkeiten bieten sich Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall.

RATSCHLAG VOM PROFI: Versuchen Sie eine Einigung zu erzielen. Das erspart Ihnen Nerven, Streitereien und finanzielle Tiefschläge.

Immobilie in der Scheidung

02.1 EINER BLEIBT WOHNEN:

DIE EIGENTUMS-ÜBERTRAGUNG

Diese Abfindung bemisst sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil. Bei dieser Variante sollten Sie aber bedenken, dass Sie vorhandene Belastungen ebenfalls übernehmen.

Deshalb muss im Falle eines Kredits unbedingt die Bank bei der Eigentumsübertragung beteiligt werden, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Dazu ist die Bank jedoch nicht verpflichtet – sprechen Sie deshalb offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihr Vorhaben.

RATSCHLAG VOM PROFI: Überlegen Sie frühzeitig, ob einer die Immobilie übernehmen möchte. Das spart Kosten.

Des Weiteren kommen gegebenenfalls Kosten für Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die Grunderwerbsteuer auf Sie zu. Letztere beträgt in den meisten Bundesländern etwa 5 bis 6,5 Prozent des Marktwertes. Hier lohnt es sich, über eine Übertragung der Immobilie noch während der Trennung – also bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist – nachzudenken. So fällt die Grunderwerbsteuer, und damit meist mehrere tausend Euro Kosten, weg.

02.2 DIE KINDER ÜBERNEHMEN:

DIE SCHENKUNG

Doch auch für diesen Fall gibt es eine Lösung: Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen.

Falls das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.

RATSCHLAG VOM PROFI: Stellen Sie Ihre eigenen Interessen zurück und wägen Sie ab, ob diese Variante auch wirklich die beste für Ihr Kind wäre

Beachten Sie auch: Was gut gemeint ist und Ihrem Wunsch entspricht, die Immobilie weiterhin in Familienbesitz zu sehen, kann eine Belastung für das Kind sein. Für das Haus werden Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen; des Weiteren trägt das Kind auch sämtliche Eigentümerpflichten.

Ebenfalls möglich ist, dass nur einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenkt; in diesem Fall ist – neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts – die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Eine Schenkung bzw. Übertragung an Kinder kann somit nur bei Einigkeit beider Elternteile erfolgen.

02.3 ES WIRD GETEILT:

DIE REALTEILUNG

Doch auch für diesen Fall gibt es eine Lösung: Sie können die Immobilie auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen.

Hierbei wird die Immobilie in zwei komplett getrennte Wohnungen geteilt und jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Teilen, rechtlich fixiert durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch. Einfach eine Wand durch Wohn- und Schlafzimmer zu ziehen, reicht juristisch gesehen allerdings nicht aus – die Immobilie muss entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder dafür geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut zu werden.

RATSCHLAG VOM PROFI: Nicht jede Immobilie ist für die Realteilung geeignet – brechen Sie es also nicht übers Knie.

Eventuell braucht es für diesen Umbau Gutachter und Architekten. Setzen Sie deshalb unbedingt Kosten und Aufwand in Relation zu Immobilientyp und Wohnsituation.

Immobilie in der Scheidung

02.4 WENN KEINE LÖSUNG GEFUNDEN WIRD: DIE TEILUNGS&shyVERSTEIGERUNG

Für den Fall, dass sich die Fronten total verhärtet haben und sich beide Noch-Ehepartner gar nicht einig werden, hat der Staat die Teilungsversteigerung geschaffen: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist.

… weiter geht es im Ratgeber

02.5 NICHT GÄNZLICH WEG:

DIE HAUSVERMIETUNG

Diese Lösung bietet sich aus wirtschaftlichen Gründen dann an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant oder ein Verkauf (zum Beispiel: aufgrund gefallener Immobilienpreise) unrentabel erscheint, wenn Schulden bleiben würden oder einer allein das Haus nicht halten könnte.

… weiter geht es im Ratgeber

02.6 UND WEG:

DER HAUSVERKAUF 

Da nicht mehr zwei Gehälter einen Haushalt finanzieren, ist es für einen alleine oft schwierig, die anfallenden Kosten für ein ganzes Haus zu stemmen. Auch räumlich ist ein Haus für einen halbierten Haushalt zu groß; da genügt oft auch weniger Wohnraum zu einem günstigeren Preis.

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Immobilienbewertung

03 DIE DREI HÄUFIGSTEN FRAGEN LEICHT ERKLÄRT.

03.1 HAUSKREDIT UND TRENNUNG

Hier gilt: Mit einer Trennung oder Scheidung ändert sich nichts an den bestehenden Kreditbestimmungen. Für den Hauskredit haftet grundsätzlich nur derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Für die Bank ist es dabei unerheblich, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob der Haftende überhaupt noch im Haus wohnt.

Wurde der Kreditvertrag nur von einem Ehepartner unterschrieben, haftet auch nur dieser weiterhin gegenüber der Bank.

Meist sind bei gemeinsamem Eigentum beide Ehepartner Kreditnehmer, da die Bank ein Interesse daran hat, die Schuld bestmöglich abzusichern. In diesem Fall besteht für die Eheleute gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Wurde der Kreditvertrag von beiden Ehepartnern unterschrieben, haften beide. Die Bank kann demnach auch nach Auflösung der Ehe von beiden Kreditvertragspartnern Zahlungen in voller Ratenhöhe einfordern oder – falls der Kredit nicht mehr bedient werden kann – auch die Zwangsversteigerung der Immobilie auslösen.

Sie können aber nach einer Trennung versuchen, mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln, die auf die neue Lebenssituation abgestimmt sind.

Gleiches gilt auch für die Eintragung im Grundbuch: Die Scheidung alleine ändert zunächst nichts an den Eigentumsverhältnissen und somit daran, wer im Grundbuch steht.

03.2 VERTEILUNG DES VERKAUFSERLÖSES

Wurde die Immobilie verkauft, wird der Verkaufserlös unter den Ehepartnern aufgeteilt.

Zunächst werden vom Gesamterlös noch eventuelle Immobilienfinanzierungen und Vorfälligkeitsentschädigungen von Krediten abgezogen. Danach wird je nach Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils am Haus auf die Ehepartner verteilt – und zwar unabhängig von Investitionen in die Immobilie, die die Eheleute gemacht haben.

Immobilie in der Scheidung - Zeitpunkt

03.3 DER ZEITPUNKT DER VERÄNDERUNG

Für jede der Optionen, was mit der Immobilie im Scheidungsfall passieren kann, bieten sich andere Zeitpunkte an.

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04 WAS VOR DER ESKALATION BEWAHRT

Es kann sinnvoll sein, im Voraus die Folgen einer etwaigen Scheidung in einem Ehevertrag festzulegen. Sich bereits bei der Eheschließung mit dem Thema Scheidung zu beschäftigen, müssen Sie auch nicht als unromantisch sehen – es bewahrt Sie schlichtweg davor, finanzielle und nervliche Verluste durch eine Scheidung zu erleiden.

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Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung

von | 3/8/2023 | Eigentum, Käufer

I. Die Erstfinanzierung

Wer das erste Mal eine Immobilie kauft, steht vor vielen Fragen. Hinzu kommt, dass in der Branche viele Fachbegriffe verwendet werden. Im Folgenden werden die wichtigsten Begriffe erklärt und erläutert, was auf dem Weg zu einem passgenauen Immobiliendarlehen zu beachten ist. Denn Sie sollten im Finanzierungsgespräch mit dem Berater auf Augenhöhe reden können.

Bank - Finanzierung

Tipp:

Höherer Beleihungswert in Ausnahmefällen. In speziellen Situationen beleiht die Bank die Immobilie höher, zum Teil bis zu 100 Prozent des Verkehrswertes. Dann muss der Kreditnehmer allerdings ein sehr hohes Einkommen haben oder weitere Sicherheiten in die Waagschale werfen können wie eine weitere Immobilie.

1. Wie sich eine Immobilien­finanzierung aufbaut

Bei einer Immobilienfinanzierung müssen viele Dinge entschieden werden: die Laufzeit des Darlehens (Zinsbindung), die Höhe der Tilgung und die Flexibilität des Darlehens: Erlaubt es der Kreditgeber beispielsweise, dass Sie die Tilgung vorübergehend reduzieren oder gar aussetzen, weil Sie nach der Geburt eines Kindes in Teilzeit arbeiten möchten und so das Haushaltseinkommen sinkt?

Können Sonderzahlungen geleistet werden, etwa nach einer Erbschaft? Wer eine Finanzierung sucht, sollte mehrere Anbieter kontaktieren. So existieren Online-Banken, die Darlehen komplett aus der Ferne abwickeln. Zudem gibt es klassische Banken und freie Finanzierer, die im persönlichen Gespräch umfassend beraten.

Finanzierungsberatung

2. Bausteine einer Immobilien­finanzierung

 

2.1. BELEIHUNGSWERT

Der Beleihungswert ist der Betrag, mit dem die Bank rechnet, falls die finanzierte Immobilie schlimmstenfalls zwangsversteigert oder veräußert werden muss, weil der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Sie dient der Bank als Sicherheit. Weil sie auch eventuelle Wertminderungen bei der Ermittlung des Beleihungswertes einkalkuliert (Sicherheitsabschlag), liegt der Beleihungswert unterhalb des Verkehrswertes oder – bei Neubauten – unterhalb der Baukosten. Der Beleihungswert liegt bei circa 85 Prozent. Er kann aber je nach Immobilie auch darüber beziehungsweise darunter liegen: Die Differenz zwischen Verkehrs- und Beleihungswert muss aus Eigenmitteln gedeckt werden. Beispiel: Liegt der Verkehrswert einer Eigentumswohnung bei 350.000 Euro, kalkuliert die Bank einen Beleihungswert von circa 297.500 Euro.  

2.2. BONITÄT

Ein wichtiger Baustein bei der Finanzierung ist die Bonität der Kreditnehmer. Diese orientiert sich vor allem am Haushaltseinkommen. Es dient als Basis für die Rate, die monatlich bezahlt werden muss. Diese Belastung durch Zins und Tilgung sollte 30 bis 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Verfügen Sie über angelegte Gelder oder Vermögenswerte wie vermietete Wohnungen, verbessert sich dadurch Ihre Bonität. Mehrere laufende Verbraucherkredite wiederum verschlechtern Ihre Kreditwürdigkeit.

2.3. EIGENMITTEL

Als „Startkapital“ für den Immobilienkauf verlangen Finanzinstitute 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Sicherheit. Sie muss in Form von Rücklagen vorhanden sein. Auch Kaufnebenkosten wie die Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notargebühren werden mit Eigenmitteln bezahlt. Sie können nicht mitfinanziert werden. Sie belaufen sich, je nach Region (also Grunderwerbsteuersatz), auf circa zehn bis 15 Prozent. Kostet die Traumimmobilie 300.000 Euro müssen im Normalfall etwa 25 Prozent des Betrags (75.000 Euro) angespart sein.

Beratungsgespräch Immobilienfinanzierung

Tipp:

Vor Kreditanfrage Bonitätsauskunft einholen. Vor jeder Finanzierung holt die Bank eine Schufa-Auskunft ein. Manchmal sind die gespeicherten Einträge fehlerhaft. Daher kann es sinnvoll sein, als Kredit-Anfrager vorher eine kostenlose Selbstauskunft einzuholen, um gegebenenfalls falsche oder veraltete Einträge korrigieren zu lassen. Denn eine schlechte Einstufung mindert die Kreditwürdigkeit (Scoring).

2.4. LAUFZEIT DER ZINSBINDUNG

Um möglichst lange in den Genuss eines niedrigen Zinssatzes zu kommen, schließen viele Darlehensnehmer Verträge über Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren ab; manche sogar über 25 Jahre. Je länger die Laufzeit, umso höher ist der Zins, weil die finanzierende Bank ihr Risiko möglicherweise steigender Zinsen berücksichtigen muss. Problematisch können lange Laufzeiten sein, wenn die Immobilie nach sieben Jahren verkauft werden soll, etwa wegen beruflicher Veränderungen. Dann erhebt die Bank eine extra Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Sie als Immobilienkäuferin oder Immobilienkäufer können außerdem den zu finanzierenden Betrag in mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen splitten. So verteilt sich Ihr Zinsrisiko. Zudem kann es angeraten sein, ein Darlehen über fünf Jahre abzuschließen, wenn Sie in diesem Zeitraum mit einer Erbschaft rechnen, mit der Sie nach Laufzeitende die restliche Darlehensschuld auf einmal abbezahlen können. In der Regel ist die Immobilie nach diesem Zeitraum nicht abbezahlt. Dann muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung geschlossen werden (siehe Kapitel 2)

2.5. TILGUNGSRATE

Bei gewöhnlichen Immobilienkrediten zahlen die Darlehensnehmer eine monatlich fixe Rate. Mit dieser werden einerseits die Zinsen bezahlt und andererseits der Betrag getilgt. Je höher die Tilgungsrate, umso rascher ist die Immobilie abbezahlt. Nahezu alle Finanzinstitute erlauben es, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. Das kann sinnvoll sein, wenn das Haushaltseinkommen langfristig steigt, weil es eine Gehaltserhöhung gab. Auch Selbstständige, deren Einkommen Schwankungen unterworfen sind, können so flexibel ihre Hausschulden abtragen.

 

Tipp:

Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Die Tilgungshöhe sollte – als Faustregel – bei mindestens 2,5 liegen. Ist finanziell mehr möglich, also eine höhere monatliche Rate darstellbar, sollte man auf drei oder vier gehen. Dann ist die Immobilie umso schneller abbezahlt.

2.6. BESONDERHEITEN UND AUSNAHMEN

Immobiliensuchende, die ein gewisses Alter überschritten haben, werden von Banken schlechter gestellt, etwa weil sie bis zur Rente nur noch 15 Jahre berufstätig sind. Um dennoch ein Darlehen zu erhalten, können Jüngere den Kreditvertrag mitunterzeichnen. Auch durch überdurchschnittlich hohe Eigenmittel, eine hohe Tilgung oder eine überdurchschnittlich hohe Rente kann das Darlehen ermöglicht werden. Kann ein Testament vorgelegt werden, sieht die Bank, dass die Nachfolge geregelt ist. Dann ist klar, dass beim Tod gegebenenfalls ein Erbe den Kreditvertrag übernimmt, falls die Immobilie vorher nicht abbezahlt wird. Die Banken orientieren sich bei diesen Abwägungen an statistischen Daten, Sterbetafeln etc. Natürlich sollten Sie, falls Sie dieses Thema betrifft, darüber vorab mit Ihren Nachfahren sprechen.

Selbstständige müssen zunächst mehrere Jahre erfolgreich tätig sein, um eine Baufinanzierung zu erhalten. Zumeist sichert sich das Institut gegen dieses höhere Ausfallrisiko mit einem höheren Zins ab. Außerdem müssen sie Geschäftszahlen (wie Betriebswirtschaftliche Auswertungen, BWA) der zurückliegenden Jahre vorlegen; bei Angestellten reichen die Einkommensnachweise der letzten drei Monate sowie die Steuerbescheide der letzten drei Jahre.

Selbstständiger ist nicht gleich Selbstständiger:

Bei der Risikoabwägung der Finanzierer kommen Ärzte besser weg als Handwerksbetriebe, weil bei Letzteren die Insolvenzgefahr höher liegt. Ist die Ehepartnerin des selbstständigen Kredit-Anfragers als Angestellte tätig, kann sie den Darlehensvertrag ebenfalls unterschreiben. Somit verteilt sich das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank auf mehreren Schultern. Das schlägt sich in günstigeren Konditionen nieder.

Erhält die Darlehensnehmerin staatliche Fördermittel der KfW-Bank (siehe Kapitel I, 5.), sollten diese bei der Darlehensplanung Berücksichtigung finden, weil sie wie Eigenkapital betrachtet werden. Möglicherweise kann ein bevorstehendes Erbe durch eine vorgezogene Schenkung dazu beitragen, die Eigenmittel zu erhöhen

Den kompletten Ratgeber mit allen Details können Sie sich unterhalb des folgenden Inhaltsverzeichnisses kostenlos downloaden.

I. ERSTFINANZIERUNG

1. Wie sich eine Immobilienfinanzierung aufbaut

2. Die einzelnen Bausteine einer Immobilienfinanzierung

2.1. Beleihungswert

2.2. Bonität

2.3. Eigenmittel

2.4. Laufzeit der Zinsbindung

2.5. Tilgungsrate

2.6. Besonderheiten und Ausnahmen

3. „Muskel-Hypothek“ nicht überschätzen

4. Der Wert der Immobilie und warum Banken nicht jeden Preis finanzieren

5. Ran an die Fördertöpfe: Zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse etc

II. UM-/ANSCHLUSSFINANZIERUNG

1. Bei der bisherigen Bank bleiben oder wechseln?

2. Warum ein Wechsel mit Zusatzgebühren verbunden ist.

3. Wann ist nach zehn Jahren eine Umschuldung sinnvoll?

4. Forward-Darlehen: Zinssatz sichern, bevor Darlehen startet.

Ratgeber Immobilienfinanzierung

III. FINANZIERUNG VON ANLAGEIMMOBILIEN

1. Unterschiedliche Finanzierung: Investment versus selbstgenutzte Immobilie.

2. Regelmäßig verkaufen und neu kaufen: die Immobilienleiter erklimmen.

3. Zwischenfinanzierungen zur Überbrückung der Liquidität.

 

IV. IHRE FRAGEN BEIM FINANZIERUNGSGESPRÄCH

V. CHECKLISTE

So bereiten Sie sich auf ein Finanzierungsgespräch vor.

Sie haben Fragen?

Gern sind wir für Sie persönlich da und beraten Sie gern zu Ihrem Anliegen.
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