Energetische Sanierung
Energetisches Sanieren: Das steckt wirklich dahinter.
Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu sanieren. Kosteneinsparung ist einer davon.
Ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs entfällt auf Privathaushalte. Entsprechend hält das Thema Energiesparen nun rasanter denn je Einzug in die Immobilienwirtschaft. Nachhaltigkeit und Umweltschutz gehören zu den wichtigsten Zukunftsthemen – jetzt erleben Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent die Konsequenzen. Förderangebote werden auf den Weg gebracht, Unterstützung ist zugesagt. Eine tolle Chance? Unbedingt! Zugleich stellt die staatliche Regulierung Sie auch vor Herausforderungen.
Das will die Politik – und das müssen Sie wissen!
- Wann ist die energetische Sanierung Pflicht?
- Welche Maßnahmen sind wirklich sinnvoll?
- Was kann (und darf) man selber machen?
- Gibt es Alternativen zur Sanierung?
- Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Sie wollen (oder müssen) eine Immobilie energetisch sanieren? Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Als Ihre persönlichen Immobilienexperten stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Wir zeigen Ihnen die Chancen (Wertzuwachs!) sowie die Risiken (Bußgeld!) und Möglichkeiten (Fördertöpfe!). Sie wollen mehr als Lesen? Dann lassen Sie uns gerne persönlich darüber reden. Gerne rufen wir Sie zu einem von Ihnen gewünschten Zeitpunkt zurück.
Die Sanierung einer in die Jahre gekommenen Immobilie ist immer eine Herausforderung bei der Planung, Finanzierung und Umsetzung. Wenn dann noch die Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz hinzukommen, stehen Sie vor zahlreichen Fragen.
Seit vielen Jahren ist es der politische Wille der Europäischen Union und der einzelnen Mitgliedsländer, Klimaziele zu erreichen. Da ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs auf Privathaushalte entfällt, hat das Folgen für die Maßnahmen im privaten Immobiliensektor.
Der Krieg in der Ukraine hat uns 2022 noch einmal deutlich aufgezeigt, wie schnell sich eine Lage, zum Beispiel auf dem Energiemarkt, dramatisch verschlechtern kann. Es ist davon auszugehen, dass Politik und Wirtschaft in Zukunft noch mehr Wert auf Nachhaltigkeit legen, um neben dem Umweltschutz vor allem auch die Unabhängigkeit von sowohl Immobilieneigentümer:innen als auch der gesamten Gesellschaft zu vergrößern.
Für die energetische Sanierung bedeutet das, dass es zahlreiche Förderangebote und Unterstützung geben wird – aber auf absehbare Zeit auch mehr Verpflichtungen und staatliche Regulierung. Seien Sie darauf vorbereitet und sehen Sie es auch als Chance.
Laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) würden 94 Prozent der Personen, die eine energetische Sanierung durchgeführt haben, die umgesetzten Maßnahmen aufgrund der Einsparpotenziale und der gestiegenen Lebensqualität weiterempfehlen. Zudem steigt der Wert Ihrer Immobilie mit jeder umgesetzten Maßnahme.
Sie wollen Ihre Immobilie energetisch sanieren? Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Als Ihre persönlichen Immobilienmakler:innen stehen wir Ihnen dabei stets mit Rat und Tat zur Seite.
1. Was ist energetisches Sanieren?
Eine energetische Sanierung ist eine bauliche Maßnahme an einer Bestandsimmobilie mit dem Ziel, den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu senken. Expert:innen sind sich einig: Die energetische Sanierung bei Privatimmobilien ist unerlässlich, wenn die Länder ihre Klimaschutzziele erreichen wollen.
Und damit erklärt sich auch die zunehmende Bedeutung der energetischen Sanierung. Weltweit ist es erklärte Aufgabe der Politik, den Energieverbrauch zu senken, die Umwelt zu schützen und im Idealfall auch noch Kosten zu sparen. In Deutschland wurden diese Ambitionen im Klimaschutzprogramm 2030 zusammengefasst. Die wichtigsten Werkzeuge der Politik zum Erreichen der Klimaschutzziele sind
dabei neben der Aufklärungsarbeit vor allem die Gesetzgebung, Fördermaßnahmen und Steuererleichterungen. Die Impulse für das Erreichen dieser Ziele richten sich neben Neubauprojekten besonders an Bestandsimmobilien und damit an die energetische Sanierung.
? Sanierung ? Renovierung ? Modernisierung ?
Kurz und knapp erklärt.
Bei der Sanierung wird die Substanz einer Immobilie wieder hergestellt oder aufgewertet. In der Regel liegt hier ein altersbedingter und nicht mehr zeitgemäßer Zustand vor.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei Renovierungsarbeiten um das Beheben von äußerlich sichtbaren kleinen Schäden oder Verschönerungen an Ihrer Immobilie. Malerarbeiten oder das Verlegen neuer Fliesen sind klassische Renovierungsarbeiten. Der Übergang vom Renovieren zum Sanieren kann fließend sein: Wer seine Fassade nicht regelmäßig auf kleine Risse untersucht und diese behebt, der muss irgendwann eine aufwendige Fassadensanierung umsetzen.
Bei einer Modernisierung wird eine Immobilie auf den neuesten Stand gebracht. Da zum Beispiel der Austausch einer alten Heizanlage oder der Einbau moderner Fenster sowohl Modernisierungsmaßnahmen sind als auch Maßnahmen der energetischen Sanierung, gleichen sich diese Arbeiten oftmals.
2. LOHNT SICH EINE ENERGETISCHE SANIERUNG?
Mit einer fachmännisch umgesetzten energetischen Sanierung sparen Sie langfristig Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser. Dem stehen die anfänglichen Investitionen gegenüber. Zum Teil lassen sich diese Kosten mit ohnehin notwendigen Maßnahmen an der Immobilie sinnvoll verknüpfen.
Wie lange dauert es, bis sich die Ausgaben amortisiert haben?
Eine pauschale Aussage über das finanzielle Einsparpotenzial lässt sich angesichts zahlreicher Faktoren nicht treffen und ist von Immobilie zu Immobilie verschieden. Darum gibt es auch kaum belastbare Beispielrechnungen zu diesem Thema. Ein:e Energieberater:in hilft Ihnen hierbei. Mit Hilfe der Informationen zu Ihrer Immobilie wird eine seriöse Rechnung aufgestellt. Mehr Informationen zu den energetischen Einsparpotenzialen erhalten Sie im nächsten Kapitel bei den Einzelmaßnahmen.
Neben dem Einsparpotenzial gehört auch die Wertsteigerung der Immobilie zwingend in die Kalkulation. Eine Immobilie, die den neuesten Standards der energetischen Sanierung entspricht, erzielt beim Verkauf häufig einen höheren Preis. Sanierte Immobilien sind begehrt, denn neue Eigentümer:innen sparen sich auf diese Weise oftmals viel Aufwand und Stress.
Zwei Drittel des Energieverbrauchs im Haushalt entfallen in Deutschland auf das Heizen. Laut Deutscher Energie Agentur spart eine umfassende energetische Sanierung bis zu 80 Prozent der Ausgaben. Die Sanierungskosten lassen sich laut dena langfristig komplett über diese Einsparungen refinanzieren. Welche Maßnahmen technisch sinnvoll und angesichts des Gebäudetyps möglich sind, muss für jede Immobilie individuell herausgefunden werden.
Neben den finanziellen Gründen steigert eine energetische Sanierung auch die Wohn- und Lebensqualität. Eine Lüftungsanlage verbessert die Raumluft, die Gefahr von Schimmel wird reduziert und durch warme Oberflächen und ausbleibende Zugluft werden die Wohnräume behaglicher.
3. Welche Maßnahmen gehören zu einer energetischen Sanierung?
Eine Immobilie ist ein Gesamtsystem und so sollten Sie es bei einer energetischen Sanierung auch betrachten. Die einzelnen Bereiche lassen sich separat voneinander energetisch sanieren – oder zeitgleich als eine große Maßnahme. In der Regel ist das eine Frage Ihrer Investitionsmöglichkeiten. Welche Maßnahmen in welcher Kombination und Reihenfolge am sinnvollsten sind, hängt immer auch von der jeweiligen Immobilie ab. Ein:e Energieberater:in hilft Ihnen, hier die richtigen Entscheidungen zu treffen.
1. Dämmung
1.1. Fassadendämmung
Die Fassadendämmung ist eine der effektivsten Maßnahmen zur Energieeffizienz. Allein mit einer Dämmung der Außenwände sparen Sie bis zu 35 Prozent Energiekosten. Putz ausbessern oder neu streichen? Der ideale Zeitpunkt für eine Dämmung ist dann, wenn Sie ohnehin Arbeiten an der Fassade vornehmen wollen. Dann fallen Fixkosten, zum Beispiel für ein Gerüst, nur einmal an. Achtung: Wenn Sie von außen mehr als nur kleinere Schönheitsreparaturen an Ihrer Immobilie vornehmen, können Sie in Deutschland laut GEG je nach Alter der Immobilie zu einer Fassadendämmung verpflichtet werden.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein deutsches Bundesgesetz. Es ist seit November 2020 in Kraft und hat das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt. Ziel des GEG ist es, den rechtlichen Rahmen zu schaffen für einen möglichst sparsamen Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme und Strom.
Bei einer Fassadendämmung wird zwischen der Kern- oder Einblasdämmung, einer hinterlüfteten Vorhangfassade und der beliebtesten Variante, dem Wärmedämmverbundsystem (WDVS), unterschieden. Nicht bei jeder Fassade lässt sich eine Außendämmung umsetzen. Gerade ältere, aufwendig gestaltete oder denkmalgeschützte Immobilien benötigen alternative Maßnahmen. Sie können diese Wände auch von innen mit hochwertigen Dämmstoffen und -systemen dämmen.
1.2. Dachdämmung
Das haben wir alle schon in der Schule gelernt: Wärme steigt nach oben. Zudem ist das Dach eines Einfamilienhauses oft zwischen 100 und 150 Quadratmeter groß und bietet entsprechend viel Angriffsfläche für Kälte und Wärme. Klar also, dass ein gut gedämmtes Dach eine effektive energetische Sanierungsmaßnahme ist. Bis zu 30 Prozent Wärmeenergie können Sie damit sparen.
Aufsparren-, Zwischensparren- und Untersparrendämmung
Auch hier gibt es wieder mehrere Möglichkeiten. Bei der Aufsparrendämmung wird die Dämmung zwischen Sparren und der äußeren Dacheindeckung verbaut. Sie ist am effektivsten, aber auch am aufwendigsten und damit am teuersten. Die Aufsparrendämmung bietet sich vor allem an, wenn Sie planen, das Dach zu erneuern, oder wenn eine Komplettsanierung ansteht. Weniger aufwendig und damit günstiger sind die Maßnahmen bei der Zwischensparrendämmung und der Untersparrendämmung.
Hier wird das Dämmmaterial entweder zwischen den Sparren oder von innen darauf angebracht. Beide Maßnahmen können miteinander kombiniert werden, was das Risiko von Wärmebrücken verringert. Ein Nachteil der Untersparrendämmung ist, dass sich dadurch der Wohnraum etwas verkleinert.
Wenn Sie das Dachgeschoss nicht als Wohnraum nutzen, können Sie auch nur die obere Geschossdecke dämmen. Diese Maßnahme ist einfach umzusetzen, günstig und hält die Wärme trotzdem im Wohnbereich.
Die Wärmebrücke
Eine Wärmebrücke ist der Bereich eines Gebäude-Bauteils, der Wärme besser durchlässt oder leitet und damit vor allem besser nach außen transportiert. Oftmals treffen dabei verschiedene Bauteile oder Materialien aufeinander. Der entsprechende Bereich kühlt schneller aus und damit verliert Ihre Immobilie Energie durch einen höheren Transmissionswärmeverlust. Wärmebrücken können die Ursache von Schimmelbildung sein, da sich bei kalten Temperaturen an diesen Bereichen Tauwasser bildet.
1.3. Kellerdämmung
Wenn Sie einen Keller haben, betrifft die dritte Dämmungsmaßnahme den Wärmeverlust nach unten. Im Vergleich zu anderen Sanierungsmaßnahmen ist die Dämmung der Kellerdecke relativ einfach und kostengünstig. Sie ist als Einzelmaßnahme ein guter Start bei der energetischen Sanierung Ihrer Immobilie und sorgt für Wohnkomfort, da Sie keine kalten Füße im Erdgeschoss mehr fürchten müssen.
2. Fenster
Einfach verglast und zum Teil undichte Rahmen – bei vielen alten Fenstern ist der Wärmeverlust in kalten Jahreszeiten vorprogrammiert. Moderne Fenster hingegen wirken im Winter und Sommer mit einem niedrigen Wärmedurchgangskoeffizienten wahre Wunder. Heutzutage geht es nicht nur darum, ob das Fenster zwei- oder dreifach verglast ist. Edelgas zwischen den Scheiben oder Feuchtigkeitsabsorber im Rahmen verbessern bei vielen Modellen die positiven Effekte.
Da Fenster problemlos eine Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren erreichen, lohnt sich die Investition im Hinblick auf das Einsparpotenzial auf jeden Fall. Die Kosten variieren je nach Fenstergröße, Bauart und Material der Rahmen. Der Einbau von neuen Fenstern ist im Altbau teurer, da mehr Nebenarbeiten, unter anderem bei Putz oder Dämmung, geleistet werden müssen. Ein weiterer Pluspunkt: Neben den Dämmeigenschaften schützen neue Fenster noch besser vor Lärm und Einbrechern. Moderne Fenster können nicht mehr ohne weiteres aufgehebelt werden, sind oftmals über den Fenstergriff abschließbar und das Glas ist viel schwerer zu zerbrechen.
Der Wärmedurchgangskoeffizient (umgangssprachlich auch Wärmedämmwert) beschreibt die Menge der Wärmeenergie, die im Zeitraum von einer Sekunde über eine Fläche von einem Quadratmeter durch einen festen Körper zwischen zwei Räumen durchgelassen wird. Je niedriger der Wert ist, desto besser ist die Wärmedämmeigenschaft. In Deutschland regelt das GEG, welchen Energiestandard einzelne Bauteile nach einer Sanierung erreichen müssen. Um zum Beispiel eine Förderung für den Austausch von Fenstern zu erhalten, müssen die neuen Fenster eine bestimmte Dämmleistung erbringen.
3. Heizung
Wenn Sie sich frei entscheiden können, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, erst zu dämmen und dann eine neue Heizungsanlage einzubauen. Im Idealfall stellen Sie zuerst sicher, dass die Wärme im Haus bleibt, bevor Sie den Blick auf die Wärmequelle richten.
Möglicherweise sind Sie aber auch gesetzlich zu einem Austausch verpflichtet. Ölheizungen etwa müssen in Deutschland ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre alt sind, nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basieren oder eine Heizleistung von unter 4 kW oder über 400 kW haben.
Durch einen modernen Heizkessel sparen Sie bis zu 20 Prozent Energie. Es stehen dabei mehrere Heizsysteme zur Auswahl. Welche Heizung die beste ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Auswahl hängt sowohl von der Immobilie ab als auch von Ihren Wünschen und Anforderungen. Auf dem Weg zur besten Lösung unterstützt Sie Ihr:e Makler:in mit weiteren Informationen und Kontakten zu Expert:innen für Heizungsanlagen. Im Fall der energetischen Sanierung eignen sich unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit vor allem Wärmepumpenheizungen, Solarthermie oder Pelletheizungen.
Wärmepumpen
Wärmepumpen sind umweltfreundlich und sparsam. In Neubauten sind sie die Nummer eins. Auch in Bestandsimmobilien kommt die Wärmepumpe immer häufiger zum Einsatz, wenn die Bedingungen passen. Da Wärmepumpen Antriebsstrom benötigen, werden sie unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit häufig mit Photovoltaik-Anlagen kombiniert.
Solarthermie-Anlage
Eine Solarthermie-Anlage sorgt für warmes Wasser und unterstützt die Heizung. Voraussetzung hierfür ist ein entsprechender Wärmespeicher. Eine Solarthermie-Anlage kann in kalten Jahreszeiten jedoch nicht den gesamten Wärmebedarf decken und muss mit einer anderen Heiztechnik kombiniert werden.
Pelletheizungen
Pelletheizungen nutzen z. B. gepresstes Sägemehl als Brennstoff. Sie sind umweltverträglich, weil sie nur so viel CO2 verbrauchen, wie die Bäume zuvor im Holz gespeichert haben. Doch die Kritik an Holzpellets als Brennstoff wächst und möglicherweise sind einige Effekte negativer als zunächst vermutet. Gefördert wird der Austausch hin zu einer Pelletheizung dennoch.
4. Lüftung
Ein Neubau oder eine gut gedämmte Immobilie sind sehr luftdicht, um unerwünschte Wärmeverluste zu vermeiden. Dadurch steht die Luft viel länger im Raum. Es reicht dann nicht mehr aus, mit Hilfe der Fenster zu lüften. Eine Lüftungsanlage verringert Feuchtigkeit und Geruchsausbreitung, beugt Schimmel vor und reinigt die Luft. Besonders energieeffizient sind Anlagen mit Wärmerückgewinnung, denn das spart zusätzlich Heizkosten. Lüftungsanlagen gibt es als einfache Abluftanlagen, als zentrale oder als dezentrale Zu- und Abluftanlagen.
5. Photovoltaik
Viele Jahre hat der Bau von Photovoltaik-Anlagen geboomt. Gerade in Deutschland wurde durch die Einspeisevergütung ein starker finanzieller Anreiz geschaffen, Strom auf dem eigenen Dach zu produzieren und ins öffentliche Netz einzuspeisen. Die Höhe der Einspeisevergütung ist in den letzten Jahren jedoch stark zurückgegangen. Da Sie heute für genutzten Strom mehr zahlen, als Sie durch die Einspeisevergütung erhalten, ist der Eigenverbrauch des produzierten Stroms – unter anderem in Kombination mit einer Wärmepumpe – der größte Anreiz. Ein zusätzlicher Stromspeicher sorgt dafür, dass der tagsüber erzeugte Solarstrom auch nachts von Ihnen genutzt werden kann.
Die Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach ist im Gegensatz zu anderen Maßnahmen der energetischen Sanierung keine direkte bauliche Veränderung an Ihrer Immobilie. Aber auch hier sind einige Dinge zu beachten, wie zum Beispiel die Lage Ihrer Immobilie oder die Dachfläche.
4. Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht
Eigentümer:innen, die ihre Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt haben, sind grundsätzlich nicht verpflichtet, umfassend energetisch zu sanieren. Wenn jedoch saniert wird, müssen die Maßnahmen in Deutschland den Vorgaben des GEG entsprechen.
Beispielsweise gilt dann bei einer Fassade: Wer mehr als 10 Prozent der Fläche erneuert, muss die Fassade GEG-konform energetisch sanieren. Ansonsten droht ein Bußgeld. Für Bestandsimmobilien, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut oder gekauft wurden, gibt es bestimmte Sanierungspflichten.
▶ Die Dämmung des Daches bzw. der obersten Geschossdecke muss energetischen Vorgaben zum Mindestwärmeschutz entsprechen.
▶ Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben werden, müssen ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind.
▶ Heizungsrohre in unbeheizten Kellern müssen gedämmt werden.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht gibt es vor allem für denkmalgeschützte Immobilien, wenn der Aufwand unverhältnismäßig groß ist oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt wird.
WAS PASSIERT BEI EINEM EIGENTÜMERWECHSEL?
Diese Regelung betrifft sowohl den Kauf einer Immobilie als auch Erbe oder Schenkung: Neue Eigentümer:innen haben grundsätzlich die Pflicht, die gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Maßnahmen, die bis dahin noch nicht umgesetzt wurden, innerhalb von zwei Jahren durchzuführen.
Bei Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen es seitdem bereits einen Eigentümerwechsel gegeben hat, sollten die notwendigen Sanierungsmaßnahmen bereits durchgeführt worden sein.
Immobilien, die davor gebaut und von der Verkäuferin oder dem Verkäufer bewohnt wurden, können hingegen einen erheblichen energetischen Sanierungsbedarf besitzen, den Sie als neue Eigentümer:innen beheben müssen. Ihr:e Makler:in hilft Ihnen in jeder Phase eines Kauf- oder Verkaufsprozesses dabei, Fallstricke aufzudecken und zu vermeiden.
Hinweis: Das GEG (§ 48) schreibt bei einem Eigentümerwechsel mit anschließender Sanierungspflicht vor, dass Sie ein Beratungsgespräch mit einem dafür befugten Experten führen.
Sie sind an mehr Informationen zum Thema energetische Sanierung interessiert, dann stellen wir Ihnen den kompletten Ratgeber gerne kostenlos zur Verfügung.
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