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Energetische Sanierung

Energetische Sanierung

Energetisches Sanieren: Das steckt wirklich dahinter.

Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu sanieren. Kosteneinsparung ist einer davon.

Ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs entfällt auf Privathaushalte. Entsprechend hält das Thema Energiesparen nun rasanter denn je Einzug in die Immobilienwirtschaft. Nachhaltigkeit und Umweltschutz gehören zu den wichtigsten Zukunftsthemen – jetzt erleben Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent die Konsequenzen. Förderangebote werden auf den Weg gebracht, Unterstützung ist zugesagt. Eine tolle Chance? Unbedingt! Zugleich stellt die staatliche Regulierung Sie auch vor Herausforderungen.

Das will die Politik – und das müssen Sie wissen!

  • Wann ist die energetische Sanierung Pflicht?
  • Welche Maßnahmen sind wirklich sinnvoll?
  • Was kann (und darf) man selber machen?
  • Gibt es Alternativen zur Sanierung?
  • Welche Fördermöglichkeiten gibt es?

Sie wollen (oder müssen) eine Immobilie energetisch sanieren? Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Als Ihre persönlichen Immobilienexperten stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Wir zeigen Ihnen die Chancen (Wertzuwachs!) sowie die Risiken (Bußgeld!) und Möglichkeiten (Fördertöpfe!). Sie wollen mehr als Lesen? Dann lassen Sie uns gerne persönlich darüber reden. Gerne rufen wir Sie zu einem von Ihnen gewünschten Zeitpunkt zurück.

Die Sanierung einer in die Jahre gekommenen Immobilie ist immer eine Herausforderung bei der Planung, Finanzierung und Umsetzung. Wenn dann noch die Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz hinzukommen, stehen Sie vor zahlreichen Fragen.

Seit vielen Jahren ist es der politische Wille der Europäischen Union und der einzelnen Mitgliedsländer, Klimaziele zu erreichen. Da ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs auf Privathaushalte entfällt, hat das Folgen für die Maßnahmen im privaten Immobiliensektor.

Der Krieg in der Ukraine hat uns 2022 noch einmal deutlich aufgezeigt, wie schnell sich eine Lage, zum Beispiel auf dem Energiemarkt, dramatisch verschlechtern kann. Es ist davon auszugehen, dass Politik und Wirtschaft in Zukunft noch mehr Wert auf Nachhaltigkeit legen, um neben dem Umweltschutz vor allem auch die Unabhängigkeit von sowohl Immobilieneigentümer:innen als auch der gesamten Gesellschaft zu vergrößern.

Für die energetische Sanierung bedeutet das, dass es zahlreiche Förderangebote und Unterstützung geben wird – aber auf absehbare Zeit auch mehr Verpflichtungen und staatliche Regulierung. Seien Sie darauf vorbereitet und sehen Sie es auch als Chance.

Laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) würden 94 Prozent der Personen, die eine energetische Sanierung durchgeführt haben, die umgesetzten Maßnahmen aufgrund der Einsparpotenziale und der gestiegenen Lebensqualität weiterempfehlen. Zudem steigt der Wert Ihrer Immobilie mit jeder umgesetzten Maßnahme.

Sie wollen Ihre Immobilie energetisch sanieren? Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Als Ihre persönlichen Immobilienmakler:innen stehen wir Ihnen dabei stets mit Rat und Tat zur Seite.

1. Was ist energetisches Sanieren?

Eine energetische Sanierung ist eine bauliche Maßnahme an einer Bestandsimmobilie mit dem Ziel, den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu senken. Expert:innen sind sich einig: Die energetische Sanierung bei Privatimmobilien ist unerlässlich, wenn die Länder ihre Klimaschutzziele erreichen wollen.

Und damit erklärt sich auch die zunehmende Bedeutung der energetischen Sanierung. Weltweit ist es erklärte Aufgabe der Politik, den Energieverbrauch zu senken, die Umwelt zu schützen und im Idealfall auch noch Kosten zu sparen. In Deutschland wurden diese Ambitionen im Klimaschutzprogramm 2030 zusammengefasst. Die wichtigsten Werkzeuge der Politik zum Erreichen der Klimaschutzziele sind
dabei neben der Aufklärungsarbeit vor allem die Gesetzgebung, Fördermaßnahmen und Steuererleichterungen. Die Impulse für das Erreichen dieser Ziele richten sich neben Neubauprojekten besonders an Bestandsimmobilien und damit an die energetische Sanierung.

? Sanierung ? Renovierung ? Modernisierung ?

Kurz und knapp erklärt.

Bei der Sanierung wird die Substanz einer Immobilie wieder hergestellt oder aufgewertet. In der Regel liegt hier ein altersbedingter und nicht mehr zeitgemäßer Zustand vor.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei Renovierungsarbeiten um das Beheben von äußerlich sichtbaren kleinen Schäden oder Verschönerungen an Ihrer Immobilie. Malerarbeiten oder das Verlegen neuer Fliesen sind klassische Renovierungsarbeiten. Der Übergang vom Renovieren zum Sanieren kann fließend sein: Wer seine Fassade nicht regelmäßig auf kleine Risse untersucht und diese behebt, der muss irgendwann eine aufwendige Fassadensanierung umsetzen.

Bei einer Modernisierung wird eine Immobilie auf den neuesten Stand gebracht. Da zum Beispiel der Austausch einer alten Heizanlage oder der Einbau moderner Fenster sowohl Modernisierungsmaßnahmen sind als auch Maßnahmen der energetischen Sanierung, gleichen sich diese Arbeiten oftmals.

2. LOHNT SICH EINE ENERGETISCHE SANIERUNG?

Mit einer fachmännisch umgesetzten energetischen Sanierung sparen Sie langfristig Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser. Dem stehen die anfänglichen Investitionen gegenüber. Zum Teil lassen sich diese Kosten mit ohnehin notwendigen Maßnahmen an der Immobilie sinnvoll verknüpfen.

 

Wie lange dauert es, bis sich die Ausgaben amortisiert haben?

Eine pauschale Aussage über das finanzielle Einsparpotenzial lässt sich angesichts zahlreicher Faktoren nicht treffen und ist von Immobilie zu Immobilie verschieden. Darum gibt es auch kaum belastbare Beispielrechnungen zu diesem Thema. Ein:e Energieberater:in hilft Ihnen hierbei. Mit Hilfe der Informationen zu Ihrer Immobilie wird eine seriöse Rechnung aufgestellt. Mehr Informationen zu den energetischen Einsparpotenzialen erhalten Sie im nächsten Kapitel bei den Einzelmaßnahmen.

Neben dem Einsparpotenzial gehört auch die Wertsteigerung der Immobilie zwingend in die Kalkulation. Eine Immobilie, die den neuesten Standards der energetischen Sanierung entspricht, erzielt beim Verkauf häufig einen höheren Preis. Sanierte Immobilien sind begehrt, denn neue Eigentümer:innen sparen sich auf diese Weise oftmals viel Aufwand und Stress.

Zwei Drittel des Energieverbrauchs im Haushalt entfallen in Deutschland auf das Heizen. Laut Deutscher Energie Agentur spart eine umfassende energetische Sanierung bis zu 80 Prozent der Ausgaben. Die Sanierungskosten lassen sich laut dena langfristig komplett über diese Einsparungen refinanzieren. Welche Maßnahmen technisch sinnvoll und angesichts des Gebäudetyps möglich sind, muss für jede Immobilie individuell herausgefunden werden.

Neben den finanziellen Gründen steigert eine energetische Sanierung auch die Wohn- und Lebensqualität. Eine Lüftungsanlage verbessert die Raumluft, die Gefahr von Schimmel wird reduziert und durch warme Oberflächen und ausbleibende Zugluft werden die Wohnräume behaglicher.

    3. Welche Maßnahmen gehören zu einer energetischen Sanierung?

    Eine Immobilie ist ein Gesamtsystem und so sollten Sie es bei einer energetischen Sanierung auch betrachten. Die einzelnen Bereiche lassen sich separat voneinander energetisch sanieren – oder zeitgleich als eine große Maßnahme. In der Regel ist das eine Frage Ihrer Investitionsmöglichkeiten. Welche Maßnahmen in welcher Kombination und Reihenfolge am sinnvollsten sind, hängt immer auch von der jeweiligen Immobilie ab. Ein:e Energieberater:in hilft Ihnen, hier die richtigen Entscheidungen zu treffen.

    1. Dämmung

    1.1. Fassadendämmung

    Die Fassadendämmung ist eine der effektivsten Maßnahmen zur Energieeffizienz. Allein mit einer Dämmung der Außenwände sparen Sie bis zu 35 Prozent Energiekosten. Putz ausbessern oder neu streichen? Der ideale Zeitpunkt für eine Dämmung ist dann, wenn Sie ohnehin Arbeiten an der Fassade vornehmen wollen. Dann fallen Fixkosten, zum Beispiel für ein Gerüst, nur einmal an. Achtung: Wenn Sie von außen mehr als nur kleinere Schönheitsreparaturen an Ihrer Immobilie vornehmen, können Sie in Deutschland laut GEG je nach Alter der Immobilie zu einer Fassadendämmung verpflichtet werden.

    Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

    Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein deutsches Bundesgesetz. Es ist seit November 2020 in Kraft und hat das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt. Ziel des GEG ist es, den rechtlichen Rahmen zu schaffen für einen möglichst sparsamen Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme und Strom.

    Bei einer Fassadendämmung wird zwischen der Kern- oder Einblasdämmung, einer hinterlüfteten Vorhangfassade und der beliebtesten Variante, dem Wärmedämmverbundsystem (WDVS), unterschieden. Nicht bei jeder Fassade lässt sich eine Außendämmung umsetzen. Gerade ältere, aufwendig gestaltete oder denkmalgeschützte Immobilien benötigen alternative Maßnahmen. Sie können diese Wände auch von innen mit hochwertigen Dämmstoffen und -systemen dämmen.

    1.2. Dachdämmung

    Das haben wir alle schon in der Schule gelernt: Wärme steigt nach oben. Zudem ist das Dach eines Einfamilienhauses oft zwischen 100 und 150 Quadratmeter groß und bietet entsprechend viel Angriffsfläche für Kälte und Wärme. Klar also, dass ein gut gedämmtes Dach eine effektive energetische Sanierungsmaßnahme ist. Bis zu 30 Prozent Wärmeenergie können Sie damit sparen.

    Aufsparren-, Zwischensparren- und Untersparrendämmung

    Auch hier gibt es wieder mehrere Möglichkeiten. Bei der Aufsparrendämmung wird die Dämmung zwischen Sparren und der äußeren Dacheindeckung verbaut. Sie ist am effektivsten, aber auch am aufwendigsten und damit am teuersten. Die Aufsparrendämmung bietet sich vor allem an, wenn Sie planen, das Dach zu erneuern, oder wenn eine Komplettsanierung ansteht. Weniger aufwendig und damit günstiger sind die Maßnahmen bei der Zwischensparrendämmung und der Untersparrendämmung.

    Hier wird das Dämmmaterial entweder zwischen den Sparren oder von innen darauf angebracht. Beide Maßnahmen können miteinander kombiniert werden, was das Risiko von Wärmebrücken verringert. Ein Nachteil der Untersparrendämmung ist, dass sich dadurch der Wohnraum etwas verkleinert.

    Wenn Sie das Dachgeschoss nicht als Wohnraum nutzen, können Sie auch nur die obere Geschossdecke dämmen. Diese Maßnahme ist einfach umzusetzen, günstig und hält die Wärme trotzdem im Wohnbereich.

    Die Wärmebrücke

    Eine Wärmebrücke ist der Bereich eines Gebäude-Bauteils, der Wärme besser durchlässt oder leitet und damit vor allem besser nach außen transportiert. Oftmals treffen dabei verschiedene Bauteile oder Materialien aufeinander. Der entsprechende Bereich kühlt schneller aus und damit verliert Ihre Immobilie Energie durch einen höheren Transmissionswärmeverlust. Wärmebrücken können die Ursache von Schimmelbildung sein, da sich bei kalten Temperaturen an diesen Bereichen Tauwasser bildet.

    1.3. Kellerdämmung

    Wenn Sie einen Keller haben, betrifft die dritte Dämmungsmaßnahme den Wärmeverlust nach unten. Im Vergleich zu anderen Sanierungsmaßnahmen ist die Dämmung der Kellerdecke relativ einfach und kostengünstig. Sie ist als Einzelmaßnahme ein guter Start bei der energetischen Sanierung Ihrer Immobilie und sorgt für Wohnkomfort, da Sie keine kalten Füße im Erdgeschoss mehr fürchten müssen.

    2. Fenster

    Einfach verglast und zum Teil undichte Rahmen – bei vielen alten Fenstern ist der Wärmeverlust in kalten Jahreszeiten vorprogrammiert. Moderne Fenster hingegen wirken im Winter und Sommer mit einem niedrigen Wärmedurchgangskoeffizienten wahre Wunder. Heutzutage geht es nicht nur darum, ob das Fenster zwei- oder dreifach verglast ist. Edelgas zwischen den Scheiben oder Feuchtigkeitsabsorber im Rahmen verbessern bei vielen Modellen die positiven Effekte.

     Da Fenster problemlos eine Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren erreichen, lohnt sich die Investition im Hinblick auf das Einsparpotenzial auf jeden Fall. Die Kosten variieren je nach Fenstergröße, Bauart und Material der Rahmen. Der Einbau von neuen Fenstern ist im Altbau teurer, da mehr Nebenarbeiten, unter anderem bei Putz oder Dämmung, geleistet werden müssen. Ein weiterer Pluspunkt: Neben den Dämmeigenschaften schützen neue Fenster noch besser vor Lärm und Einbrechern. Moderne Fenster können nicht mehr ohne weiteres aufgehebelt werden, sind oftmals über den Fenstergriff abschließbar und das Glas ist viel schwerer zu zerbrechen.

    Der Wärmedurchgangskoeffizient (umgangssprachlich auch Wärmedämmwert) beschreibt die Menge der Wärmeenergie, die im Zeitraum von einer Sekunde über eine Fläche von einem Quadratmeter durch einen festen Körper zwischen zwei Räumen durchgelassen wird. Je niedriger der Wert ist, desto besser ist die Wärmedämmeigenschaft. In Deutschland regelt das GEG, welchen Energiestandard einzelne Bauteile nach einer Sanierung erreichen müssen. Um zum Beispiel eine Förderung für den Austausch von Fenstern zu erhalten, müssen die neuen Fenster eine bestimmte Dämmleistung erbringen.

    3. Heizung

    Wenn Sie sich frei entscheiden können, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, erst zu dämmen und dann eine neue Heizungsanlage einzubauen. Im Idealfall stellen Sie zuerst sicher, dass die Wärme im Haus bleibt, bevor Sie den Blick auf die Wärmequelle richten.

    Möglicherweise sind Sie aber auch gesetzlich zu einem Austausch verpflichtet. Ölheizungen etwa müssen in Deutschland ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre alt sind, nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basieren oder eine Heizleistung von unter 4 kW oder über 400 kW haben.

    Durch einen modernen Heizkessel sparen Sie bis zu 20 Prozent Energie. Es stehen dabei mehrere Heizsysteme zur Auswahl. Welche Heizung die beste ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Auswahl hängt sowohl von der Immobilie ab als auch von Ihren Wünschen und Anforderungen. Auf dem Weg zur besten Lösung unterstützt Sie Ihr:e Makler:in mit weiteren Informationen und Kontakten zu Expert:innen für Heizungsanlagen. Im Fall der energetischen Sanierung eignen sich unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit vor allem Wärmepumpenheizungen, Solarthermie oder Pelletheizungen.

    Wärmepumpen

    Wärmepumpen sind umweltfreundlich und sparsam. In Neubauten sind sie die Nummer eins. Auch in Bestandsimmobilien kommt die Wärmepumpe immer häufiger zum Einsatz, wenn die Bedingungen passen. Da Wärmepumpen Antriebsstrom benötigen, werden sie unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit häufig mit Photovoltaik-Anlagen kombiniert.

    Solarthermie-Anlage

    Eine Solarthermie-Anlage sorgt für warmes Wasser und unterstützt die Heizung. Voraussetzung hierfür ist ein entsprechender Wärmespeicher. Eine Solarthermie-Anlage kann in kalten Jahreszeiten jedoch nicht den gesamten Wärmebedarf decken und muss mit einer anderen Heiztechnik kombiniert werden.

    Pelletheizungen

    Pelletheizungen nutzen z. B. gepresstes Sägemehl als Brennstoff. Sie sind umweltverträglich, weil sie nur so viel CO2 verbrauchen, wie die Bäume zuvor im Holz gespeichert haben. Doch die Kritik an Holzpellets als Brennstoff wächst und möglicherweise sind einige Effekte negativer als zunächst vermutet. Gefördert wird der Austausch hin zu einer Pelletheizung dennoch.

    4. Lüftung

    Ein Neubau oder eine gut gedämmte Immobilie sind sehr luftdicht, um unerwünschte Wärmeverluste zu vermeiden. Dadurch steht die Luft viel länger im Raum. Es reicht dann nicht mehr aus, mit Hilfe der Fenster zu lüften. Eine Lüftungsanlage verringert Feuchtigkeit und Geruchsausbreitung, beugt Schimmel vor und reinigt die Luft. Besonders energieeffizient sind Anlagen mit Wärmerückgewinnung, denn das spart zusätzlich Heizkosten. Lüftungsanlagen gibt es als einfache Abluftanlagen, als zentrale oder als dezentrale Zu- und Abluftanlagen.

    5. Photovoltaik

    Viele Jahre hat der Bau von Photovoltaik-Anlagen geboomt. Gerade in Deutschland wurde durch die Einspeisevergütung ein starker finanzieller Anreiz geschaffen, Strom auf dem eigenen Dach zu produzieren und ins öffentliche Netz einzuspeisen. Die Höhe der Einspeisevergütung ist in den letzten Jahren jedoch stark zurückgegangen. Da Sie heute für genutzten Strom mehr zahlen, als Sie durch die Einspeisevergütung erhalten, ist der Eigenverbrauch des produzierten Stroms – unter anderem in Kombination mit einer Wärmepumpe – der größte Anreiz. Ein zusätzlicher Stromspeicher sorgt dafür, dass der tagsüber erzeugte Solarstrom auch nachts von Ihnen genutzt werden kann.

    Die Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach ist im Gegensatz zu anderen Maßnahmen der energetischen Sanierung keine direkte bauliche Veränderung an Ihrer Immobilie. Aber auch hier sind einige Dinge zu beachten, wie zum Beispiel die Lage Ihrer Immobilie oder die Dachfläche.

      4. Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht

      Eigentümer:innen, die ihre Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt haben, sind grundsätzlich nicht verpflichtet, umfassend energetisch zu sanieren. Wenn jedoch saniert wird, müssen die Maßnahmen in Deutschland den Vorgaben des GEG entsprechen.

      Beispielsweise gilt dann bei einer Fassade: Wer mehr als 10 Prozent der Fläche erneuert, muss die Fassade GEG-konform energetisch sanieren. Ansonsten droht ein Bußgeld. Für Bestandsimmobilien, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut oder gekauft wurden, gibt es bestimmte Sanierungspflichten.

      ▶ Die Dämmung des Daches bzw. der obersten Geschossdecke muss energetischen Vorgaben zum Mindestwärmeschutz entsprechen.

      ▶ Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben werden, müssen ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind.

      ▶ Heizungsrohre in unbeheizten Kellern müssen gedämmt werden.

      Ausnahmen von der Sanierungspflicht gibt es vor allem für denkmalgeschützte Immobilien, wenn der Aufwand unverhältnismäßig groß ist oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt wird.

      WAS PASSIERT BEI EINEM EIGENTÜMERWECHSEL?

      Diese Regelung betrifft sowohl den Kauf einer Immobilie als auch Erbe oder Schenkung: Neue Eigentümer:innen haben grundsätzlich die Pflicht, die gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Maßnahmen, die bis dahin noch nicht umgesetzt wurden, innerhalb von zwei Jahren durchzuführen.

      Bei Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen es seitdem bereits einen Eigentümerwechsel gegeben hat, sollten die notwendigen Sanierungsmaßnahmen bereits durchgeführt worden sein.

      Immobilien, die davor gebaut und von der Verkäuferin oder dem Verkäufer bewohnt wurden, können hingegen einen erheblichen energetischen Sanierungsbedarf besitzen, den Sie als neue Eigentümer:innen beheben müssen. Ihr:e Makler:in hilft Ihnen in jeder Phase eines Kauf- oder Verkaufsprozesses dabei, Fallstricke aufzudecken und zu vermeiden.

      Hinweis: Das GEG (§ 48) schreibt bei einem Eigentümerwechsel mit anschließender Sanierungspflicht vor, dass Sie ein Beratungsgespräch mit einem dafür befugten Experten führen.

      Sie sind an mehr Informationen zum Thema energetische Sanierung interessiert, dann stellen wir Ihnen den kompletten Ratgeber gerne kostenlos zur Verfügung.

      Immobilien Teilverkauf

      Immobilien Teilverkauf

      Genießen Sie Ihren Ruhestand, wandeln Sie jetzt Immobilienvermögen in freie Liquidität um – und bleiben Sie in Ihrem Haus wohnen …

      Oder: Die Bank gewinnt immer?

      Genießen Sie Ihren Ruhestand im eigenen Haus UND verwirklichen Sie sich Ihre Träume. So oder so ähnlich sehen wir aktuell viele Werbeanzeigen in Printmedien, Fernsehen oder dem online aus. Damit sollen Ihnen die Vorzüge des Teilverkaufs einer Immobilie schmackhaft gemacht werden.

      Sind wir doch mal ehrlich – solche Angebote wie oben genannt klingen in Zeiten der Unsicherheit, steigenden Zinsen und steigenden Baupreisen in vielen Ohren äußerst attraktiv. Wer möchte denn nicht in seinem eigenen Haus bleiben und dazu noch Geld für Träume oder notwendige Investitionen erhalten. Sind die glänzenden Angebote zu schön, um wahr zu sein?

      Haben diese Angebote nur die eine goldene, glänzende Seite – oder gibt es da vielleicht doch Schatten?

      Nun aber von vorn:

      Was ist ein Immobilien Teilverkauf?

      Wie es der Name schon sagt, bei einem Teilverkauf wird ein Teil Ihrer Immobilie verkauft. Der zu verkaufende Teile wird in der Regel nicht mehr als 50 % von der ganzen Immobilie sein.

      Der vereinbarte Kaufpreis wird dabei am aktuellen Verkehrswert gemessen. Deshalb wird der Verkehrswert von einem Sachverständigen mittels Verkehrswertgutachten ermittelt. Zur Sicherheit des Verkäufers wird im Kaufvertrag zum Teilverkauf üblicherweise ein Wohnrecht o. ä. eingetragen.

      Beim Teilverkauf kann die komplette Immobilie weiter voll genutzt werden. Hierfür wird mit dem Käufer ein Nutzungsentgelt – für den veräußerten Anteil vereinbart. Das ist dann wie eine Art Mietzahlung.

      Vorteile des Teilverkaufs

      Keine Frage – mit dem Teilverkauf erhalten Sie nach der notariellen Abwicklung sofort Liquidität. Sie können sich Ihre Träume erfüllen oder notwendige Investitionen vornehmen. Sie müssen keinen Kredit aufnehmen, stehen in keiner Schuld bei einer Bank. Heute wie gestern können Sie in Ihrer eigenen Immobilie leben, ein beträchtlicher Teil davon gehört Ihnen ja noch. Ein Rückkauf des veräußerten Anteils ist grundsätzlich möglich.

      Immobilien Teilverkauf - grafisch dargestellt

      Welche (Folge-) Kosten entstehen beim Teilverkauf?

      Nehmen wir an, dass Sie sich für ein Teilkaufmodell entschieden haben. Sie freuen sich über die Kaufpreiszahlung und leben weiter in Ihrem vertrauten Umfeld, Ihrem eigenen Haus. Ihrem eigenen Haus, was Ihnen jedoch nicht mehr zu 100 % gehört.

      Für den veräußerten Teil möchte Ihr Miteigentümer nun sein vereinbartes Nutzungsentgelt. Je nach Region kann dieses bis zu 6 % betragen. In der Regel können Sie weiter frei entscheiden, wie, ob und wann Sie zum Beispiel Modernisierungen an Ihrem Zuhause vornehmen lassen.

      Dem gegenüber tragen Sie jedoch auch die Kosten – für die Instandhaltung, Reparaturen usw. allein. Nun stellen wir uns vor, dass Sie sich nach einiger Zeit, weil sich vielleicht Ihre persönlichen Lebensumstände geändert haben, die Immobilie nun doch ganz verkaufen möchten.

      „Ganz“ – damit meinen wir den Anteil, welcher Ihnen noch gehört.

      Grundsätzlich ist dies kein Problem. Aber schon hier können Sie leider nicht mehr „frei“ entscheiden. Warum? Weil Sie für den Verkauf immer die Zustimmung des Miteigentümers benötigen. Dieser wird (bereits beim Verkauf im ersten Schritt vertraglich vereinbart) dafür ein, wie Sie es auch nennen wollen: Durchführungsentgelt, eine Art Abwicklungsgebühr oder ein Serviceentgelt verlangen. Diese Gebühren können bis zu 5 % betragen.

      Zudem verlangt der Miteigentümer in der Regel einen Mindesterlösanteil – in der Regel mindestens 17 % Gewinn.

      Immobilien Teilverkauf

      Viele Zahlen – gut gerechnet? Ein Beispiel

      Ihre Immobilie hat aktuell einen Verkehrswert von 200.000 €. Dieser wurde durch einen Sachverständigen ermittelt. Nun verkaufen Sie 50 % von Ihrem Haus und erhalten dafür 100.000. An den Käufer zahlen Sie ein Nutzungsentgelt von 5 %. Ihr zuzahlendes Nutzungsentgelt beträgt jährlich 5000 € (417 € monatlich).

      Daher haben Sie schon nach 10 Jahren 50.000 € an Nutzungsentgelt an den Käufer bezahlt! Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt nun doch Ihre komplette Immobilie verkaufen möchten, wird beim Verkauf des ganzen Hauses ein Durchführungsentgelt von 5 % fällig. Dieses fällt vorstellbar auf den kompletten neuen Verkaufspreis an.

      Wird also Ihr Haus, dass Sie jetzt ja „nur noch“ zu 50 % noch besitzen für 250.000 € verkauft, werden noch einmal 12.500 € fällig. Diese zahlen Sie dann an den Teileigentümer.

      Unterm Strich:

      Verkaufspreis 250.000 € – 50 % = 125.000 €

      – 12.500 € Durchführungsentgelt
      – 50.000 € Nutzungsentgelt
      = 62.500 €

      Erinnern Sie sich: Damals, vor angenommenen 10 Jahren beim Teilverkauf haben Sie 100.000 erhalten. Hiervon wurden unter Umständen noch Kosten abgezogen, wie Wertgutachten, Erstellung des Energieausweises, anteilige Maklerprovison, Löschung von rechten Dritter (Notarkosten) etc.

      Wer hat (mit)gerechnet?

      Ein Teilverkauf kann Sinn machen und für Sie genau das richtige Modell sein – muss es aber nicht.

      In jedem Fall ist es für den „neuen“ Teileigentümer das richtige Modell UND ein richtig gutes Geschäft. Es lohnt sich für Sie genau zu rechnen, dass Kleingedruckte zu prüfen und abzuwägen.

        Die Alternativen zum Teilerkauf

        Gibt es nicht – doch! Aber es gibt keine Schablone dafür. Jede Immobilie und jeder Mensch mit seinen individuellen Wünschen und Vorstellungen ist anders – und das ist auch gut so. Genau so individuell und ergebnisoffen sollten Sie sich beraten lassen.

        Wie könnte es auch funktionieren?

        Warum Verkaufen Sie die Immobilie nicht im Ganzen – bleiben Mieter oder erhalten auch auf diesem Weg ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht? Mit Servicegeldern oder Ähnlichem hätten Sie dann zukünftig keine Sorgen. Sie wollten doch das Leben genießen, oder?

        Vielleicht gibt es doch ein Darlehen bei einer Bank? Sie zahlen dieses zwar in Raten zurück, können aber klar kalkulieren.

        Für Sie ist der Teilverkauf attraktiv – oder vielleicht doch zu verlockend?

        Unsere Rat zum Immobilien Teilverkauf

        Bitte achten Sie auf Unabhängigkeit des Sachverständigen und lassen Sie die Vereinbarungen, Gebühren und Zahlen von einem Anwalt prüfen.

        Rechnen Sie kühl und überlegt und bedenken Sie, was in 5 oder 10 Jahren sein könnte.

        Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben. Wenn Sie einen Rat oder eine Beratung zu möglichen Alternativen zum Teilverkauf benötigen, sprechen Sie uns gerne jederzeit an.

        Bitte sehen Sie es uns nach, dass wir Sie zum Teilverkauf nicht beraten können, dürfen und werden – unser Ziel sind zufriedene Kunden.

        Grundsteuerreform

        Grundsteuerreform

        Was Sie jetzt zur Grundsteuerreform wissen müssen.

        36. Mio. Grundstücke müssen wegen der Grundsteuerreform neu bewertet werden.

        Mit der Grundsteuerreform müssen Grundstückseigentümer zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine Art Steuererklärung zu Ihrem Haus, Ihrer Wohnung, Ihrem Bürogebäude und Grundstück abgeben, damit die Grundstückssteuer neu berechnet werden kann.

        Unterm Strich sollen die Grundstückseigentümer nicht mehr Grundsteuer bezahlen als bisher. Es ist möglich, dass in Ballungsgebieten, die Abgabe der Steuer leicht steigen könnte, während in ländlichen Region die Steuer er sinken könnte.

        Warum gibt es eine neue Grundsteuerrefom?

        Am 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG 148, 147) entschieden, dass die festgesetzten Regelungen von 1935/1964 zur Einheitsbewertung von Grundstücken, seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) nicht mehr vereinbar sind.

        Der Zeitplan zur Grundsteuerreform

        Erst ab dem Steuerjahr 2025 werden die neuen Berechnungsmethoden angewendet. Da die Erhebung und anschließend Berechnung mit viel Aufwand verbunden ist.

        Erst im Jahr 2023 und 2024 wird die Festellung der entgültigen Grundsteuerwerte erledigt sein.

        Von Anfang Juli bis Ende Oktober 2022 muss die “ Erklärung zur Feststellung des Grunddstückswertes“ über das Steuerportal Elster.de eingereicht werden.

        In Sachsen wurden die Grundstückseigentümer per Brief vom zuständigen Finanzamt über das weitere vorgehen informiert. Auf der Webseite sachsen.de finden Sie weitere ausführlichere Informationen zur Grundsteuerreform.

        Der Grundsteuerwert soll dann alle 7 Jahre überprüft werden, um zukünftigt ungleichbehandlungen zu vermeiden.

         

         

         

        Grundsteuerreform 2002 - Der Zeitplan

        Folgend haben wir Ihnen das Schreiben, welches in Sachsern durch die Finanzämter versendet wurde, eingefügt. So haben Sie schon einmal eine Vorstellung, was Sie zugesendet bekommen oder was Sie ähnliches bekommen sollten, wenn Sie in einem anderen Bundesland wohnen.

        Stichtagsregelung zur Grundsteuerreform

        Wer zum Stichtag 1.1.2022 im Grundbuch eingetragener Eiegntümer ist, der ist auch zur Abgabe der Erklärung verpflichtet. Alle abzufragenden Daten beziehen sich auf diesen Tag.

        Was bei An- und Ausbauten sowie Kernsanierung zu beachten ist.

        Kompliziert können Angaben zur Wohnfläche werden, vorallem wenn zwischenzeitlich Veränderungen  wie bspw. ein Dachausbau vorgenommen wurden.

        Hier kann es notwendig werden eine neue Vermessung nach Wohnflächenverordnungdurchführen zu lassen. Auch Angaben zum Baujahr bedürfen nach einer Kernsanierung unter Umständen einer Neuberechnung, weil sich die Restnutzungsdauer der Immobilie verlängert und somit der Wert steigt.

         

        Welche Daten werden benötigt?

        • Lage: Das ist die postialische Anschrift. Bei Grundstücken ohne Adresse (z.B. Wald oder Ackerflächen) sind das die Flurstücksnummern und die Gemarkung
        • Grundstücksfläche: Steht im Grundbuchauszug
        • Bodenrichtwert: sind in den Portalen der jeweiligen Bundesländern hinterlegt. Für Sachsen finden Sie die Bodenrichtwertübersicht hier.
        • Grundstücksart: z. B. Wohnbaufläche, landwirtschaftliche Fläche (steht im Grundbuch)
        • Baujahr: Hier ist der tatsächliche Bezugstermin gemeint. Liegt dieser vor 1949, dann genügt diese Angabe. Bei Gebäuden mit unterschiedlichen Bauhjahren sollten Sie einen sinnvollen Zwischenwert nehmen
        • Wohn- und Nutzfläche
        • Mietnineaustufe: Diese wurde in einer Verordnung festgelegt und gilt für die gesamt Stadt oder Gemeinde
        • Grundsteuernummer und zuständiges Finanzamt: Diese Angabe finden Sie im letzten Grundsteuerbescheid

        Wichtig für Vermieter! 

         

        Steuer auch bei Grundsteuerreform umlegbar

        Die Steuerart darf auch über 2025 hinaus als Betriebskostenausgabe auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

        Verwaltungsfirma darf keine Grundsteuererklärung ausfüllen

        Kümmert sich eine Verwaltungsfirma um die Betreuung Ihrer Immobilie(n) liegen ein Großteil der benötigten Daten, die zur Erhebung benötigt werden vor. Diesen können dem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden.

        Allerdings  obliegt, das Einreichen der Daten zur Erhebung der Grundstückswerte dem Eigentümer.

        Wie unsere Immobilienberaterinnen und -berater Ihnen hier helfen können.

        Wir haben jeden Tag mit Immobilien zu tun, wir kennen die Werte und wissen, wo wir Daten finden.

        Wir dürfen Ihnen jedoch keine steuerliche Beratung anbieten, aber wir können Sie üner das Verfahren informieren und Sie bei der Zusammenstellung Ihrer Daten unterstützen.

        Rufen Sie uns gerne an, schreiben uns eine E-Mail oder kommen Sie in einer unsere Filialen vorbei.

         

        Immobilienbüro Bautzen
        Innere Lauenstraße 2
        02626 Bautzen

        Telefon: +49 3591 3511700
        Telefax: +49 3591 3511710

        Immobilienbüro Dresden
        Luboldtstraße 30
        01324 Dresden, Weißer Hirsch

        Telefon: +49 351 26667755
        Telefax: +49 351 26667759
        Den richtigen Immobilienpreis ermitteln

        Den richtigen Immobilienpreis ermitteln

        Wie Sie den richtigen Preis ermitteln.

        Wir geben Ihnen gerne wertvolle Tipps, um den richtigen Immobilienpreis zu ermitteln.

        Sie haben neue Pläne für Ihre Immobilie? Träumen Sie von
        einem neuen Zuhause? Oder haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese nun verkaufen?

        Die Gründe für den Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks sind vielfältig.

        Das Ziel aber lautet bei allen Verkäufern gleich: „Wir wollen richtig erfolgreich verkaufen.” Deswegen ist das A und O Ihres Erfolgs ist der richtige Angebotspreis!

        Wir helfen Ihnen bei der Preisfindung von Anfang an alles richtig zu machen. So können Sie sich später über den maximal möglichen Verkaufserlös freuen.

        Im folgenden erfahren Sie, mit welchen Schritten Sie auch in Eigenregie einen marktfähigen, realistischen Angebotspreis für Ihre Immobilie ermitteln können – und warum es so wichtig ist, mit dem richtigen Startpreis an den Markt zu gehen.

        Profitieren Sie von unserem Wissen und verkaufen Sie erfolgreich wie ein Immobilienprofi!

        Preisfindung mit Professionalität und Marktwissen.

        „Veränderung ist das Gesetz des Lebens.“ – das hat schon der ehemalige US-Präsident John F. Kennedy gesagt. Sind auch Sie gerade an einem Punkt in Ihrem Leben angekommen, an dem Sie Ihre Zukunft neu planen?


        Vielleicht haben Sie eine Immobilie geerbt, die Sie nicht selbst bewohnen
        möchten, oder berufliche Veränderungen machen einen Umzug in eine andere Stadt unabwendbar. Mitunter wird das geliebte Zuhause möglicherweise zu groß oder zu klein für Sie. Auch finanzielle oder gesundheitliche Gründe führen nicht selten dazu, dass eine Immobilie nicht mehr zu ihren Eigentümern passt. Das Leben bringt Veränderungen mit, dann fällt die Entscheidung: Die Immobilie soll den Eigentümer wechseln – selbstverständlich zu einem sehr guten Preis!

        Wunschvorstellung

        Gehen Sie nicht zu schnell und ohne gründliche Marktanalyse an den Start. Die reine Wunschvorstellung eines Verkaufspreises ist keine geeignete Grundlage für einen Angbebotspreis. Deshalb bedienen Sie sich bitte aller Informationsquellen über den Immobilienmarkt in Ihrer Region, denn es geht um Ihren finanziellen Erfolg.

        Markteinschätzung

        Damit Sie nicht durch einen falschen Angebotspreis Schiffbruch erleiden, ist es  wichtig, den Markt richtig einschätzen zu lernen. Dies bedarf einer guten recherche und vor allem Zeit.

        Immobilienmarkt

        Nehmen Sie sich im Vorfeld die Zeit und beobachten Sie die Bewegungen des Immobilienmarkts – am Ende wird es sich für Sie auszahlen. Wenn Sie alles richtig angehen, werden Sie sich dem optimalen Preis in mehreren Schritten annähern und zum optimalen Angebotspreis finden. Nach dem Vergleich von angebotenen Immobilien, die in der Art, Größe und Lage der Ihren ähneln, kommt für Sie ein weiterer wichtiger Schritt: der Blick in den Bericht Ihres örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Aktuelle Angebotspreise treffen dann auf tatsächlich in den letzten Monaten erzielte Preise. Wer den Markt beobachtet hat, die Nachfrage kennt und seine Immobilie mit ehrlichem, neutralem Blick analysiert, hat gute Chancen, den optimalen Angebotspreis festzusetzen: realistisch, marktfähig, wertschöpfend.

        FOLGENDE FRAGEN SIND FÜR SIE WICHTIG:

        • Ist die Immobilie neu oder frisch renoviert?
        • möglicherweise ist Immobilie renovierungsbedürftig? Wann soll renoviert werden? Vor dem Verkauf oder soll dies die Sache des Käufers werden?
        • Können die Renovierungsarbeiten vom neuen Eigentümer in Eigenarbeit übernommen werden?
        • In welchem Zustand sind Fenster, Türen und Dach?
        • Wie modern ist die Heizung? Muss der Kessel gemäß den Vorgaben der Energieeinsparverordnung EnEV 2014 ausgetauscht werden?
        • Was ist mit der Dämmung? Ist diese gemäß den Vorgaben der EnEV 2014?
        • Welche Bodenbeläge sind in der Immobilie verlegt und wie abgenutzt sind diese?
        • Gibt es Holzdecken, die altersbedingt entfernt oder ersetzt werden sollten?
        • Sind Ihnen Mängel bekannt, die behoben werden müssen?
        • Gibt es eine Garage und weitere Kfz-Stellplätze?
        • Ist ein Stauraum in Form eines Kellers oder Dachbodens?
        • Kann das Dachgeschoss im Haus zum Wohnraum ausgebaut werden oder bietet es die Option dazu?

        Schönheitsreparatur

        Auch ein gut gepflegetes Objekt hat mal die eine oder andere Schönheitsreparatur nötig – und wenn es nur um das Moos zwischen den Terassenplatten geht. Schauen Sie mit den Augen eines Fremden auf Ihrer Immobilie: Was springt Ihnen eventuell negativ ins Auge?

        Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie unverbindlich online.

        Sie möchten Ihrer Immobilie gerne über uns verkaufen? Dann kontaktieren Sie uns gerne telefonisch oder per E-Mail. Bei uns bekommen Sie den Service den Sie sich wünschen, rund um den Verkauf Ihrer Immobilie.

        Folgend kommen Sie zum vollständigen PDF „Den richtigen Immobilienpreis ermitteln.“