Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung

von | 3/8/2023 | Eigentum, Käufer

I. Die Erstfinanzierung

Wer das erste Mal eine Immobilie kauft, steht vor vielen Fragen. Hinzu kommt, dass in der Branche viele Fachbegriffe verwendet werden. Im Folgenden werden die wichtigsten Begriffe erklärt und erläutert, was auf dem Weg zu einem passgenauen Immobiliendarlehen zu beachten ist. Denn Sie sollten im Finanzierungsgespräch mit dem Berater auf Augenhöhe reden können.

Bank - Finanzierung

Tipp:

Höherer Beleihungswert in Ausnahmefällen. In speziellen Situationen beleiht die Bank die Immobilie höher, zum Teil bis zu 100 Prozent des Verkehrswertes. Dann muss der Kreditnehmer allerdings ein sehr hohes Einkommen haben oder weitere Sicherheiten in die Waagschale werfen können wie eine weitere Immobilie.

1. Wie sich eine Immobilien­finanzierung aufbaut

Bei einer Immobilienfinanzierung müssen viele Dinge entschieden werden: die Laufzeit des Darlehens (Zinsbindung), die Höhe der Tilgung und die Flexibilität des Darlehens: Erlaubt es der Kreditgeber beispielsweise, dass Sie die Tilgung vorübergehend reduzieren oder gar aussetzen, weil Sie nach der Geburt eines Kindes in Teilzeit arbeiten möchten und so das Haushaltseinkommen sinkt?

Können Sonderzahlungen geleistet werden, etwa nach einer Erbschaft? Wer eine Finanzierung sucht, sollte mehrere Anbieter kontaktieren. So existieren Online-Banken, die Darlehen komplett aus der Ferne abwickeln. Zudem gibt es klassische Banken und freie Finanzierer, die im persönlichen Gespräch umfassend beraten.

Finanzierungsberatung

2. Bausteine einer Immobilien­finanzierung

 

2.1. BELEIHUNGSWERT

Der Beleihungswert ist der Betrag, mit dem die Bank rechnet, falls die finanzierte Immobilie schlimmstenfalls zwangsversteigert oder veräußert werden muss, weil der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Sie dient der Bank als Sicherheit. Weil sie auch eventuelle Wertminderungen bei der Ermittlung des Beleihungswertes einkalkuliert (Sicherheitsabschlag), liegt der Beleihungswert unterhalb des Verkehrswertes oder – bei Neubauten – unterhalb der Baukosten.

Der Beleihungswert liegt bei circa 85 Prozent. Er kann aber je nach Immobilie auch darüber beziehungsweise darunter liegen: Die Differenz zwischen Verkehrs- und Beleihungswert muss aus Eigenmitteln gedeckt werden. Beispiel: Liegt der Verkehrswert einer Eigentumswohnung bei 350.000 Euro, kalkuliert die Bank einen Beleihungswert von circa 297.500 Euro.

 

2.2. BONITÄT

Ein wichtiger Baustein bei der Finanzierung ist die Bonität der Kreditnehmer. Diese orientiert sich vor allem am Haushaltseinkommen. Es dient als Basis für die Rate, die monatlich bezahlt werden muss. Diese Belastung durch Zins und Tilgung sollte 30 bis 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Verfügen Sie über angelegte Gelder oder Vermögenswerte wie vermietete Wohnungen, verbessert sich dadurch Ihre Bonität. Mehrere laufende Verbraucherkredite wiederum verschlechtern Ihre Kreditwürdigkeit.

2.3. EIGENMITTEL

Als „Startkapital“ für den Immobilienkauf verlangen Finanzinstitute 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Sicherheit. Sie muss in Form von Rücklagen vorhanden sein. Auch Kaufnebenkosten wie die Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notargebühren werden mit Eigenmitteln bezahlt. Sie können nicht mitfinanziert werden. Sie belaufen sich, je nach Region (also Grunderwerbsteuersatz), auf circa zehn bis 15 Prozent. Kostet die Traumimmobilie 300.000 Euro müssen im Normalfall etwa 25 Prozent des Betrags (75.000 Euro) angespart sein.

Beratungsgespräch Immobilienfinanzierung

Tipp:

Vor Kreditanfrage Bonitätsauskunft einholen. Vor jeder Finanzierung holt die Bank eine Schufa-Auskunft ein. Manchmal sind die gespeicherten Einträge fehlerhaft. Daher kann es sinnvoll sein, als Kredit-Anfrager vorher eine kostenlose Selbstauskunft einzuholen, um gegebenenfalls falsche oder veraltete Einträge korrigieren zu lassen. Denn eine schlechte Einstufung mindert die Kreditwürdigkeit (Scoring).

2.4. LAUFZEIT DER ZINSBINDUNG

Um möglichst lange in den Genuss eines niedrigen Zinssatzes zu kommen, schließen viele Darlehensnehmer Verträge über Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren ab; manche sogar über 25 Jahre. Je länger die Laufzeit, umso höher ist der Zins, weil die finanzierende Bank ihr Risiko möglicherweise steigender Zinsen berücksichtigen muss. Problematisch können lange Laufzeiten sein, wenn die Immobilie nach sieben Jahren verkauft werden soll, etwa wegen beruflicher Veränderungen. Dann erhebt die Bank eine extra Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Sie als Immobilienkäuferin oder Immobilienkäufer können außerdem den zu finanzierenden Betrag in mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen splitten. So verteilt sich Ihr Zinsrisiko. Zudem kann es angeraten sein, ein Darlehen über fünf Jahre abzuschließen, wenn Sie in diesem Zeitraum mit einer Erbschaft rechnen, mit der Sie nach Laufzeitende die restliche Darlehensschuld auf einmal abbezahlen können. In der Regel ist die Immobilie nach diesem Zeitraum nicht abbezahlt. Dann muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung geschlossen werden (siehe Kapitel 2)

2.5. TILGUNGSRATE

Bei gewöhnlichen Immobilienkrediten zahlen die Darlehensnehmer eine monatlich fixe Rate. Mit dieser werden einerseits die Zinsen bezahlt und andererseits der Betrag getilgt. Je höher die Tilgungsrate, umso rascher ist die Immobilie abbezahlt. Nahezu alle Finanzinstitute erlauben es, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. Das kann sinnvoll sein, wenn das Haushaltseinkommen langfristig steigt, weil es eine Gehaltserhöhung gab. Auch Selbstständige, deren Einkommen Schwankungen unterworfen sind, können so flexibel ihre Hausschulden abtragen.

 

Tipp:

Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Die Tilgungshöhe sollte – als Faustregel – bei mindestens 2,5 liegen. Ist finanziell mehr möglich, also eine höhere monatliche Rate darstellbar, sollte man auf drei oder vier gehen. Dann ist die Immobilie umso schneller abbezahlt.

2.6. BESONDERHEITEN UND AUSNAHMEN

Immobiliensuchende, die ein gewisses Alter überschritten haben, werden von Banken schlechter gestellt, etwa weil sie bis zur Rente nur noch 15 Jahre berufstätig sind. Um dennoch ein Darlehen zu erhalten, können Jüngere den Kreditvertrag mitunterzeichnen. Auch durch überdurchschnittlich hohe Eigenmittel, eine hohe Tilgung oder eine überdurchschnittlich hohe Rente kann das Darlehen ermöglicht werden. Kann ein Testament vorgelegt werden, sieht die Bank, dass die Nachfolge geregelt ist. Dann ist klar, dass beim Tod gegebenenfalls ein Erbe den Kreditvertrag übernimmt, falls die Immobilie vorher nicht abbezahlt wird. Die Banken orientieren sich bei diesen Abwägungen an statistischen Daten, Sterbetafeln etc. Natürlich sollten Sie, falls Sie dieses Thema betrifft, darüber vorab mit Ihren Nachfahren sprechen.

Selbstständige müssen zunächst mehrere Jahre erfolgreich tätig sein, um eine Baufinanzierung zu erhalten. Zumeist sichert sich das Institut gegen dieses höhere Ausfallrisiko mit einem höheren Zins ab. Außerdem müssen sie Geschäftszahlen (wie Betriebswirtschaftliche Auswertungen, BWA) der zurückliegenden Jahre vorlegen; bei Angestellten reichen die Einkommensnachweise der letzten drei Monate sowie die Steuerbescheide der letzten drei Jahre.

Selbstständiger ist nicht gleich Selbstständiger:

Bei der Risikoabwägung der Finanzierer kommen Ärzte besser weg als Handwerksbetriebe, weil bei Letzteren die Insolvenzgefahr höher liegt. Ist die Ehepartnerin des selbstständigen Kredit-Anfragers als Angestellte tätig, kann sie den Darlehensvertrag ebenfalls unterschreiben. Somit verteilt sich das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank auf mehreren Schultern. Das schlägt sich in günstigeren Konditionen nieder.

Erhält die Darlehensnehmerin staatliche Fördermittel der KfW-Bank (siehe Kapitel I, 5.), sollten diese bei der Darlehensplanung Berücksichtigung finden, weil sie wie Eigenkapital betrachtet werden. Möglicherweise kann ein bevorstehendes Erbe durch eine vorgezogene Schenkung dazu beitragen, die Eigenmittel zu erhöhen

Den kompletten Ratgeber mit allen Details können Sie sich unterhalb des folgenden Inhaltsverzeichnisses kostenlos downloaden.

I. ERSTFINANZIERUNG

1. Wie sich eine Immobilienfinanzierung aufbaut

2. Die einzelnen Bausteine einer Immobilienfinanzierung

2.1. Beleihungswert

2.2. Bonität

2.3. Eigenmittel

2.4. Laufzeit der Zinsbindung

2.5. Tilgungsrate

2.6. Besonderheiten und Ausnahmen

3. „Muskel-Hypothek“ nicht überschätzen

4. Der Wert der Immobilie und warum Banken nicht jeden Preis finanzieren

5. Ran an die Fördertöpfe: Zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse etc

II. UM-/ANSCHLUSSFINANZIERUNG

1. Bei der bisherigen Bank bleiben oder wechseln?

2. Warum ein Wechsel mit Zusatzgebühren verbunden ist.

3. Wann ist nach zehn Jahren eine Umschuldung sinnvoll?

4. Forward-Darlehen: Zinssatz sichern, bevor Darlehen startet.

Ratgeber Immobilienfinanzierung

III. FINANZIERUNG VON ANLAGEIMMOBILIEN

1. Unterschiedliche Finanzierung: Investment versus selbstgenutzte Immobilie.

2. Regelmäßig verkaufen und neu kaufen: die Immobilienleiter erklimmen.

3. Zwischenfinanzierungen zur Überbrückung der Liquidität.

 

IV. IHRE FRAGEN BEIM FINANZIERUNGSGESPRÄCH

V. CHECKLISTE

So bereiten Sie sich auf ein Finanzierungsgespräch vor.

Sie haben Fragen?

Gern sind wir für Sie persönlich da und beraten Sie gern zu Ihrem Anliegen.
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Energetische Sanierung

Energetische Sanierung

von | 10/7/2023 | Eigentum

Das steckt wirklich dahinter.

Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu sanieren. Kosteneinsparung ist einer davon.

Ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs entfällt auf Privathaushalte. Entsprechend hält das Thema Energiesparen nun rasanter denn je Einzug in die Immobilienwirtschaft.

Nachhaltigkeit und Umweltschutz gehören zu den wichtigsten Zukunftsthemen – jetzt erleben Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent die Konsequenzen. Förderangebote werden auf den Weg gebracht, Unterstützung ist zugesagt.

Ist das eine gute Chance? Unbedingt! Zugleich stellt die staatliche Regulierung Sie auch vor Herausforderungen.

Ratgeber zur energetischen Sanierung

Das müssen Sie wissen!

  • Wann ist die energetische Sanierung Pflicht?
  • Welche Maßnahmen sind wirklich sinnvoll?
  • Was kann (und darf) man selber machen?
  • Mögliche Alternativen zur Sanierung?
  • Gibt es Fördermöglichkeiten?

Sie wollen Ihre Immobilie energetisch sanieren?

Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Unser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Als Ihre persönlichen Immobilienexperten stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Lassen Sie uns gerne persönlich darüber reden. Gerne rufen wir Sie zu einem von Ihnen gewünschten Zeitpunkt zurück.

Rückruf anfordern

Die Herausfoderung der energetischen Sanierung

Die Sanierung einer in die Jahre gekommenen Immobilie ist immer eine Herausforderung bei der Planung, Finanzierung und Umsetzung. Wenn dann noch die Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz hinzukommen, stehen Sie vor zahlreichen Fragen.

Seit vielen Jahren ist es der politische Wille der Europäischen Union und der einzelnen Mitgliedsländer, Klimaziele zu erreichen. Da ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs auf Privathaushalte entfällt, hat das Folgen für die Maßnahmen im privaten Immobiliensektor.

Der Krieg in der Ukraine hat uns 2022 noch einmal deutlich aufgezeigt, wie schnell sich eine Lage, zum Beispiel auf dem Energiemarkt, dramatisch verschlechtern kann. Es ist davon auszugehen, dass Politik und Wirtschaft in Zukunft noch mehr Wert auf Nachhaltigkeit legen. Um neben dem Umweltschutz vor allem auch die Unabhängigkeit von sowohl Immobilien­eigentümer:innen als auch der gesamten Gesellschaft zu vergrößern.

Für die energetische Sanierung bedeutet das, dass es zahlreiche Förderangebote und Unterstützung gibt und geben wird. Aber auch mehr Verpflichtungen und staatliche Regulierung. Seien Sie darauf vorbereitet und sehen Sie es auch als Chance.

Laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) empfehlen 94 Prozent der Personen, die eine energetische Sanierung durchgeführt haben, die umgesetzten Maßnahmen aufgrund der Einsparpotenziale und der gestiegenen Lebensqualität weiter. Zudem steigt der Wert Ihrer Immobilie mit jeder umgesetzten Maßnahme.

Sie wollen Ihre Immobilie energetisch sanieren? Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Ihr  persönlicher Immobilien­makler und maklerinnen stehen wir Ihnen dabei gerne beratent zur Seite.

1. Was ist energetisches Sanieren?

Eine energetische Sanierung ist eine bauliche Maßnahme an einer Bestandsimmobilie mit dem Ziel, den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu senken. Experten sind sich einig. Die energetische Sanierung bei Privatimmobilien ist unerlässlich, wenn die Länder ihre Klimaschutzziele erreichen wollen.

Und damit erklärt sich auch die zunehmende Bedeutung der energetischen Sanierung. Weltweit ist es erklärte Aufgabe der Politik, den Energieverbrauch zu senken, die Umwelt zu schützen und im Idealfall auch noch Kosten zu sparen.

In Deutschland wurden diese Ambitionen im Klimaschutzprogramm 2030 zusammengefasst. Die wichtigsten Werkzeuge der Politik zum Erreichen der Klimaschutzziele sind dabei neben der Aufklärungsarbeit vor allem die Gesetzgebung, Fördermaßnahmen und Steuererleichterungen. Die Impulse für das Erreichen dieser Ziele richten sich neben Neubauprojekten besonders an Bestandsimmobilien und damit an die energetische Sanierung.

2. LOHNT SICH EINE ENERGETISCHE SANIERUNG?

Mit einer fachmännisch umgesetzten energetischen Sanierung sparen Sie langfristig Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser. Die anfänglichen Investitionen stehen diesen Kosten gegenüber. Zum Teil lassen sich diese Kosten mit den notwendigen Maßnahmen an der Immobilie sinnvoll verbinden.

 

Wie lange dauert es, bis sich die Ausgaben amortisiert haben?

Eine pauschale Aussage über das finanzielle Einsparpotenzial lässt sich angesichts zahlreicher Faktoren nicht treffen. Jede Immobilie benötigt einen unterschiedlichen Aufwand, was die Maßnahmen angeht. Darum gibt es leider auch kaum bruachbare Beispielrechnungen zu diesem Thema. Ein Energieberater hilft Ihnen hierbei. Mit Hilfe der Informationen zu Ihrer Immobilie wird eine Rechnung aufgestellt. Mehr Informationen zu den energetischen Einsparpotenzialen erhalten Sie im nächsten Kapitel bei den Einzelmaßnahmen.

Neben dem Einsparpotenzial gehört auch die Wertsteigerung der Immobilie zwingend in die Kalkulation. Eine Immobilie, die den neuesten Standards der energetischen Sanierung entspricht, erzielt beim Verkauf häufig einen höheren Preis. Sanierte Immobilien sind begehrt, denn neue Eigentümer sparen sich auf diese Weise oftmals viel Aufwand und Stress.

Zwei Drittel des Energieverbrauchs im Haushalt entfallen in Deutschland auf das Heizen. Laut Deutscher Energie Agentur spart eine umfassende energetische Sanierung bis zu 80 Prozent der Ausgaben. Die Sanierungskosten lassen sich laut dena langfristig komplett über diese Einsparungen refinanzieren. Welche Maßnahmen technisch sinnvoll und für Ihren Gebäudetyps möglich sind, muss für jede Immobilie individuell herausgefunden werden.

Neben den finanziellen Gründen steigert eine energetische Sanierung auch die Wohn- und Lebensqualität. Eine Lüftungsanlage verbessert die Raumluft, die Gefahr von Schimmel wird reduziert und durch warme Oberflächen und ausbleibende Zugluft werden die Wohnräume behaglicher.

Sofort wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist!

Immobilienbewertung
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    3. Welche Maßnahmen gehören zu einer energetischen Sanierung?

    Eine Immobilie ist ein Gesamtsystem und so sollten Sie es bei einer energetischen Sanierung auch betrachten. Die einzelnen Bereiche lassen sich separat voneinander oder zeitgleich als eine große Maßnahme durchführen. In der Regel ist das eine Frage Ihrer finaziellen Möglichkeiten. Welche Maßnahmen in welcher Kombination und Reihenfolge am sinnvollsten sind, hängt immer auch von der jeweiligen Immobilie ab. Ein Energieberater hilft Ihnen, hier die richtigen Entscheidungen zu treffen.

    1. Dämmung

    1.1. Fassadendämmung

    Die Fassadendämmung ist eine der effektivsten Maßnahmen zur Energieeffizienz. Allein mit einer Dämmung der Außenwände sparen Sie bis zu 35 Prozent Energiekosten. Putz ausbessern oder neu streichen? Der ideale Zeitpunkt für eine Dämmung ist dann, wenn Sie ohnehin Arbeiten an der Fassade vornehmen wollen. Dann fallen Fixkosten, zum Beispiel für ein Gerüst, nur einmal an.

    Achtung: Wenn Sie von außen mehr als nur kleinere Schönheitsreparaturen an Ihrer Immobilie vornehmen, können Sie in Deutschland laut GEG je nach Alter der Immobilie zu einer Fassadendämmung verpflichtet werden.

    Bei einer Fassaden­dämmung wird zwischen der Kern- oder Einblas­dämmung, einer hinterlüfteten Vorhangfassade und der beliebtesten Variante, dem Wärme­dämm­verbundsystem (WDVS), unterschieden. Nicht bei jeder Fassade lässt sich eine Außen­dämmung umsetzen. Gerade ältere, aufwendig gestaltete oder denkmalgeschützte Immobilien benötigen alternative Maßnahmen. Sie können diese Wände auch von innen mit hochwertigen Dämmstoffen und -systemen dämmen.

    1.2. Dachdämmung

    Das haben wir alle schon in der Schule gelernt! Wärme steigt nach oben. Zudem ist das Dach eines Einfamilienhauses oft zwischen 100 und 150 Quadratmeter groß und bietet entsprechend viel Angriffsfläche für Kälte und Wärme. Klar ist, dass ein gut gedämmtes Dach eine effektive energetische Sanierungsmaßnahme ist. Bis zu 30 Prozent Wärmeenergie können Sie damit sparen.

    Aufsparren-, Zwischensparren- und Untersparrendämmung

    Auch hier gibt es wieder mehrere Möglichkeiten. Bei der Aufsparrendämmung wird die Dämmung zwischen Sparren und der äußeren Dacheindeckung verbaut. Sie ist am effektivsten, aber auch am aufwendigsten und somit am teuersten. Die Aufsparrendämmung bietet sich vor allem an, wenn Sie planen, das Dach zu erneuern. Oder Sie vor haben eine Komplettsanierung durchzuführen.

    Weniger aufwendig und damit günstiger sind die Maßnahmen bei der Zwischensparrendämmung und der Untersparrendämmung. Hier wird das Dämmmaterial entweder zwischen den Sparren oder von innen darauf angebracht. Beide Maßnahmen können miteinander kombiniert werden, dass verringert das Risiko von Wärmebrücken . Ein Nachteil der Untersparrendämmung ist, dass sich dadurch der Wohnraum etwas verkleinert.

    Wenn Sie das Dachgeschoss nicht als Wohnraum nutzen, dann reicht das dämmen der oberen Geschossdecke meist zu. Diese Maßnahme ist einfach umzusetzen, günstig und hält die Wärme trotzdem im Wohnbereich.