Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung

von | 3/8/2023 | Eigentum, Käufer

I. Die Erstfinanzierung

Wer das erste Mal eine Immobilie kauft, steht vor vielen Fragen. Hinzu kommt, dass in der Branche viele Fachbegriffe verwendet werden. Im Folgenden werden die wichtigsten Begriffe erklärt und erläutert, was auf dem Weg zu einem passgenauen Immobiliendarlehen zu beachten ist. Denn Sie sollten im Finanzierungsgespräch mit dem Berater auf Augenhöhe reden können.

Bank - Finanzierung

Tipp:

Höherer Beleihungswert in Ausnahmefällen. In speziellen Situationen beleiht die Bank die Immobilie höher, zum Teil bis zu 100 Prozent des Verkehrswertes. Dann muss der Kreditnehmer allerdings ein sehr hohes Einkommen haben oder weitere Sicherheiten in die Waagschale werfen können wie eine weitere Immobilie.

1. Wie sich eine Immobilien­finanzierung aufbaut

Bei einer Immobilienfinanzierung müssen viele Dinge entschieden werden: die Laufzeit des Darlehens (Zinsbindung), die Höhe der Tilgung und die Flexibilität des Darlehens: Erlaubt es der Kreditgeber beispielsweise, dass Sie die Tilgung vorübergehend reduzieren oder gar aussetzen, weil Sie nach der Geburt eines Kindes in Teilzeit arbeiten möchten und so das Haushaltseinkommen sinkt?

Können Sonderzahlungen geleistet werden, etwa nach einer Erbschaft? Wer eine Finanzierung sucht, sollte mehrere Anbieter kontaktieren. So existieren Online-Banken, die Darlehen komplett aus der Ferne abwickeln. Zudem gibt es klassische Banken und freie Finanzierer, die im persönlichen Gespräch umfassend beraten.

Finanzierungsberatung

2. Bausteine einer Immobilien­finanzierung

 

2.1. BELEIHUNGSWERT

Der Beleihungswert ist der Betrag, mit dem die Bank rechnet, falls die finanzierte Immobilie schlimmstenfalls zwangsversteigert oder veräußert werden muss, weil der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Sie dient der Bank als Sicherheit. Weil sie auch eventuelle Wertminderungen bei der Ermittlung des Beleihungswertes einkalkuliert (Sicherheitsabschlag), liegt der Beleihungswert unterhalb des Verkehrswertes oder – bei Neubauten – unterhalb der Baukosten.

Der Beleihungswert liegt bei circa 85 Prozent. Er kann aber je nach Immobilie auch darüber beziehungsweise darunter liegen: Die Differenz zwischen Verkehrs- und Beleihungswert muss aus Eigenmitteln gedeckt werden. Beispiel: Liegt der Verkehrswert einer Eigentumswohnung bei 350.000 Euro, kalkuliert die Bank einen Beleihungswert von circa 297.500 Euro.

 

2.2. BONITÄT

Ein wichtiger Baustein bei der Finanzierung ist die Bonität der Kreditnehmer. Diese orientiert sich vor allem am Haushaltseinkommen. Es dient als Basis für die Rate, die monatlich bezahlt werden muss. Diese Belastung durch Zins und Tilgung sollte 30 bis 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Verfügen Sie über angelegte Gelder oder Vermögenswerte wie vermietete Wohnungen, verbessert sich dadurch Ihre Bonität. Mehrere laufende Verbraucherkredite wiederum verschlechtern Ihre Kreditwürdigkeit.

2.3. EIGENMITTEL

Als „Startkapital“ für den Immobilienkauf verlangen Finanzinstitute 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Sicherheit. Sie muss in Form von Rücklagen vorhanden sein. Auch Kaufnebenkosten wie die Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notargebühren werden mit Eigenmitteln bezahlt. Sie können nicht mitfinanziert werden. Sie belaufen sich, je nach Region (also Grunderwerbsteuersatz), auf circa zehn bis 15 Prozent. Kostet die Traumimmobilie 300.000 Euro müssen im Normalfall etwa 25 Prozent des Betrags (75.000 Euro) angespart sein.

Beratungsgespräch Immobilienfinanzierung

Tipp:

Vor Kreditanfrage Bonitätsauskunft einholen. Vor jeder Finanzierung holt die Bank eine Schufa-Auskunft ein. Manchmal sind die gespeicherten Einträge fehlerhaft. Daher kann es sinnvoll sein, als Kredit-Anfrager vorher eine kostenlose Selbstauskunft einzuholen, um gegebenenfalls falsche oder veraltete Einträge korrigieren zu lassen. Denn eine schlechte Einstufung mindert die Kreditwürdigkeit (Scoring).

2.4. LAUFZEIT DER ZINSBINDUNG

Um möglichst lange in den Genuss eines niedrigen Zinssatzes zu kommen, schließen viele Darlehensnehmer Verträge über Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren ab; manche sogar über 25 Jahre. Je länger die Laufzeit, umso höher ist der Zins, weil die finanzierende Bank ihr Risiko möglicherweise steigender Zinsen berücksichtigen muss. Problematisch können lange Laufzeiten sein, wenn die Immobilie nach sieben Jahren verkauft werden soll, etwa wegen beruflicher Veränderungen. Dann erhebt die Bank eine extra Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Sie als Immobilienkäuferin oder Immobilienkäufer können außerdem den zu finanzierenden Betrag in mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen splitten. So verteilt sich Ihr Zinsrisiko. Zudem kann es angeraten sein, ein Darlehen über fünf Jahre abzuschließen, wenn Sie in diesem Zeitraum mit einer Erbschaft rechnen, mit der Sie nach Laufzeitende die restliche Darlehensschuld auf einmal abbezahlen können. In der Regel ist die Immobilie nach diesem Zeitraum nicht abbezahlt. Dann muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung geschlossen werden (siehe Kapitel 2)

2.5. TILGUNGSRATE

Bei gewöhnlichen Immobilienkrediten zahlen die Darlehensnehmer eine monatlich fixe Rate. Mit dieser werden einerseits die Zinsen bezahlt und andererseits der Betrag getilgt. Je höher die Tilgungsrate, umso rascher ist die Immobilie abbezahlt. Nahezu alle Finanzinstitute erlauben es, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. Das kann sinnvoll sein, wenn das Haushaltseinkommen langfristig steigt, weil es eine Gehaltserhöhung gab. Auch Selbstständige, deren Einkommen Schwankungen unterworfen sind, können so flexibel ihre Hausschulden abtragen.

 

Tipp:

Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Die Tilgungshöhe sollte – als Faustregel – bei mindestens 2,5 liegen. Ist finanziell mehr möglich, also eine höhere monatliche Rate darstellbar, sollte man auf drei oder vier gehen. Dann ist die Immobilie umso schneller abbezahlt.

2.6. BESONDERHEITEN UND AUSNAHMEN

Immobiliensuchende, die ein gewisses Alter überschritten haben, werden von Banken schlechter gestellt, etwa weil sie bis zur Rente nur noch 15 Jahre berufstätig sind. Um dennoch ein Darlehen zu erhalten, können Jüngere den Kreditvertrag mitunterzeichnen. Auch durch überdurchschnittlich hohe Eigenmittel, eine hohe Tilgung oder eine überdurchschnittlich hohe Rente kann das Darlehen ermöglicht werden. Kann ein Testament vorgelegt werden, sieht die Bank, dass die Nachfolge geregelt ist. Dann ist klar, dass beim Tod gegebenenfalls ein Erbe den Kreditvertrag übernimmt, falls die Immobilie vorher nicht abbezahlt wird. Die Banken orientieren sich bei diesen Abwägungen an statistischen Daten, Sterbetafeln etc. Natürlich sollten Sie, falls Sie dieses Thema betrifft, darüber vorab mit Ihren Nachfahren sprechen.

Selbstständige müssen zunächst mehrere Jahre erfolgreich tätig sein, um eine Baufinanzierung zu erhalten. Zumeist sichert sich das Institut gegen dieses höhere Ausfallrisiko mit einem höheren Zins ab. Außerdem müssen sie Geschäftszahlen (wie Betriebswirtschaftliche Auswertungen, BWA) der zurückliegenden Jahre vorlegen; bei Angestellten reichen die Einkommensnachweise der letzten drei Monate sowie die Steuerbescheide der letzten drei Jahre.

Selbstständiger ist nicht gleich Selbstständiger:

Bei der Risikoabwägung der Finanzierer kommen Ärzte besser weg als Handwerksbetriebe, weil bei Letzteren die Insolvenzgefahr höher liegt. Ist die Ehepartnerin des selbstständigen Kredit-Anfragers als Angestellte tätig, kann sie den Darlehensvertrag ebenfalls unterschreiben. Somit verteilt sich das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank auf mehreren Schultern. Das schlägt sich in günstigeren Konditionen nieder.

Erhält die Darlehensnehmerin staatliche Fördermittel der KfW-Bank (siehe Kapitel I, 5.), sollten diese bei der Darlehensplanung Berücksichtigung finden, weil sie wie Eigenkapital betrachtet werden. Möglicherweise kann ein bevorstehendes Erbe durch eine vorgezogene Schenkung dazu beitragen, die Eigenmittel zu erhöhen

Den kompletten Ratgeber mit allen Details können Sie sich unterhalb des folgenden Inhaltsverzeichnisses kostenlos downloaden.

I. ERSTFINANZIERUNG

1. Wie sich eine Immobilienfinanzierung aufbaut

2. Die einzelnen Bausteine einer Immobilienfinanzierung

2.1. Beleihungswert

2.2. Bonität

2.3. Eigenmittel

2.4. Laufzeit der Zinsbindung

2.5. Tilgungsrate

2.6. Besonderheiten und Ausnahmen

3. „Muskel-Hypothek“ nicht überschätzen

4. Der Wert der Immobilie und warum Banken nicht jeden Preis finanzieren

5. Ran an die Fördertöpfe: Zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse etc

II. UM-/ANSCHLUSSFINANZIERUNG

1. Bei der bisherigen Bank bleiben oder wechseln?

2. Warum ein Wechsel mit Zusatzgebühren verbunden ist.

3. Wann ist nach zehn Jahren eine Umschuldung sinnvoll?

4. Forward-Darlehen: Zinssatz sichern, bevor Darlehen startet.

Ratgeber Immobilienfinanzierung

III. FINANZIERUNG VON ANLAGEIMMOBILIEN

1. Unterschiedliche Finanzierung: Investment versus selbstgenutzte Immobilie.

2. Regelmäßig verkaufen und neu kaufen: die Immobilienleiter erklimmen.

3. Zwischenfinanzierungen zur Überbrückung der Liquidität.

 

IV. IHRE FRAGEN BEIM FINANZIERUNGSGESPRÄCH

V. CHECKLISTE

So bereiten Sie sich auf ein Finanzierungsgespräch vor.

Sie haben Fragen?

Gern sind wir für Sie persönlich da und beraten Sie gern zu Ihrem Anliegen.
Kontakt

Energetische Sanierung

Energetische Sanierung

von | 10/7/2023 | Eigentum

Das steckt wirklich dahinter.

Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu sanieren. Kosteneinsparung ist einer davon.

Ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs entfällt auf Privathaushalte. Entsprechend hält das Thema Energiesparen nun rasanter denn je Einzug in die Immobilienwirtschaft.

Nachhaltigkeit und Umweltschutz gehören zu den wichtigsten Zukunftsthemen – jetzt erleben Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent die Konsequenzen. Förderangebote werden auf den Weg gebracht, Unterstützung ist zugesagt.

Ist das eine gute Chance? Unbedingt! Zugleich stellt die staatliche Regulierung Sie auch vor Herausforderungen.

Ratgeber zur energetischen Sanierung

Das müssen Sie wissen!

  • Wann ist die energetische Sanierung Pflicht?
  • Welche Maßnahmen sind wirklich sinnvoll?
  • Was kann (und darf) man selber machen?
  • Mögliche Alternativen zur Sanierung?
  • Gibt es Fördermöglichkeiten?

Sie wollen Ihre Immobilie energetisch sanieren?

Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Unser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Als Ihre persönlichen Immobilienexperten stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Lassen Sie uns gerne persönlich darüber reden. Gerne rufen wir Sie zu einem von Ihnen gewünschten Zeitpunkt zurück.

Rückruf anfordern

Die Herausfoderung der energetischen Sanierung

Die Sanierung einer in die Jahre gekommenen Immobilie ist immer eine Herausforderung bei der Planung, Finanzierung und Umsetzung. Wenn dann noch die Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz hinzukommen, stehen Sie vor zahlreichen Fragen.

Seit vielen Jahren ist es der politische Wille der Europäischen Union und der einzelnen Mitgliedsländer, Klimaziele zu erreichen. Da ein Viertel des nationalen Energieverbrauchs auf Privathaushalte entfällt, hat das Folgen für die Maßnahmen im privaten Immobiliensektor.

Der Krieg in der Ukraine hat uns 2022 noch einmal deutlich aufgezeigt, wie schnell sich eine Lage, zum Beispiel auf dem Energiemarkt, dramatisch verschlechtern kann. Es ist davon auszugehen, dass Politik und Wirtschaft in Zukunft noch mehr Wert auf Nachhaltigkeit legen. Um neben dem Umweltschutz vor allem auch die Unabhängigkeit von sowohl Immobilien­eigentümer:innen als auch der gesamten Gesellschaft zu vergrößern.

Für die energetische Sanierung bedeutet das, dass es zahlreiche Förderangebote und Unterstützung gibt und geben wird. Aber auch mehr Verpflichtungen und staatliche Regulierung. Seien Sie darauf vorbereitet und sehen Sie es auch als Chance.

Laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) empfehlen 94 Prozent der Personen, die eine energetische Sanierung durchgeführt haben, die umgesetzten Maßnahmen aufgrund der Einsparpotenziale und der gestiegenen Lebensqualität weiter. Zudem steigt der Wert Ihrer Immobilie mit jeder umgesetzten Maßnahme.

Sie wollen Ihre Immobilie energetisch sanieren? Dann sind Sie nicht auf sich allein gestellt. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Überblick über das komplexe Thema und hilft Ihnen dabei, die nächsten Schritte zu planen. Ihr  persönlicher Immobilien­makler und maklerinnen stehen wir Ihnen dabei gerne beratent zur Seite.

1. Was ist energetisches Sanieren?

Eine energetische Sanierung ist eine bauliche Maßnahme an einer Bestandsimmobilie mit dem Ziel, den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu senken. Experten sind sich einig. Die energetische Sanierung bei Privatimmobilien ist unerlässlich, wenn die Länder ihre Klimaschutzziele erreichen wollen.

Und damit erklärt sich auch die zunehmende Bedeutung der energetischen Sanierung. Weltweit ist es erklärte Aufgabe der Politik, den Energieverbrauch zu senken, die Umwelt zu schützen und im Idealfall auch noch Kosten zu sparen.

In Deutschland wurden diese Ambitionen im Klimaschutzprogramm 2030 zusammengefasst. Die wichtigsten Werkzeuge der Politik zum Erreichen der Klimaschutzziele sind dabei neben der Aufklärungsarbeit vor allem die Gesetzgebung, Fördermaßnahmen und Steuererleichterungen. Die Impulse für das Erreichen dieser Ziele richten sich neben Neubauprojekten besonders an Bestandsimmobilien und damit an die energetische Sanierung.

2. LOHNT SICH EINE ENERGETISCHE SANIERUNG?

Mit einer fachmännisch umgesetzten energetischen Sanierung sparen Sie langfristig Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser. Die anfänglichen Investitionen stehen diesen Kosten gegenüber. Zum Teil lassen sich diese Kosten mit den notwendigen Maßnahmen an der Immobilie sinnvoll verbinden.

 

Wie lange dauert es, bis sich die Ausgaben amortisiert haben?

Eine pauschale Aussage über das finanzielle Einsparpotenzial lässt sich angesichts zahlreicher Faktoren nicht treffen. Jede Immobilie benötigt einen unterschiedlichen Aufwand, was die Maßnahmen angeht. Darum gibt es leider auch kaum bruachbare Beispielrechnungen zu diesem Thema. Ein Energieberater hilft Ihnen hierbei. Mit Hilfe der Informationen zu Ihrer Immobilie wird eine Rechnung aufgestellt. Mehr Informationen zu den energetischen Einsparpotenzialen erhalten Sie im nächsten Kapitel bei den Einzelmaßnahmen.

Neben dem Einsparpotenzial gehört auch die Wertsteigerung der Immobilie zwingend in die Kalkulation. Eine Immobilie, die den neuesten Standards der energetischen Sanierung entspricht, erzielt beim Verkauf häufig einen höheren Preis. Sanierte Immobilien sind begehrt, denn neue Eigentümer sparen sich auf diese Weise oftmals viel Aufwand und Stress.

Zwei Drittel des Energieverbrauchs im Haushalt entfallen in Deutschland auf das Heizen. Laut Deutscher Energie Agentur spart eine umfassende energetische Sanierung bis zu 80 Prozent der Ausgaben. Die Sanierungskosten lassen sich laut dena langfristig komplett über diese Einsparungen refinanzieren. Welche Maßnahmen technisch sinnvoll und für Ihren Gebäudetyps möglich sind, muss für jede Immobilie individuell herausgefunden werden.

Neben den finanziellen Gründen steigert eine energetische Sanierung auch die Wohn- und Lebensqualität. Eine Lüftungsanlage verbessert die Raumluft, die Gefahr von Schimmel wird reduziert und durch warme Oberflächen und ausbleibende Zugluft werden die Wohnräume behaglicher.

Sofort wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist!

Immobilienbewertung
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    3. Welche Maßnahmen gehören zu einer energetischen Sanierung?

    Eine Immobilie ist ein Gesamtsystem und so sollten Sie es bei einer energetischen Sanierung auch betrachten. Die einzelnen Bereiche lassen sich separat voneinander oder zeitgleich als eine große Maßnahme durchführen. In der Regel ist das eine Frage Ihrer finaziellen Möglichkeiten. Welche Maßnahmen in welcher Kombination und Reihenfolge am sinnvollsten sind, hängt immer auch von der jeweiligen Immobilie ab. Ein Energieberater hilft Ihnen, hier die richtigen Entscheidungen zu treffen.

    1. Dämmung

    1.1. Fassadendämmung

    Die Fassadendämmung ist eine der effektivsten Maßnahmen zur Energieeffizienz. Allein mit einer Dämmung der Außenwände sparen Sie bis zu 35 Prozent Energiekosten. Putz ausbessern oder neu streichen? Der ideale Zeitpunkt für eine Dämmung ist dann, wenn Sie ohnehin Arbeiten an der Fassade vornehmen wollen. Dann fallen Fixkosten, zum Beispiel für ein Gerüst, nur einmal an.

    Achtung: Wenn Sie von außen mehr als nur kleinere Schönheitsreparaturen an Ihrer Immobilie vornehmen, können Sie in Deutschland laut GEG je nach Alter der Immobilie zu einer Fassadendämmung verpflichtet werden.

    Bei einer Fassaden­dämmung wird zwischen der Kern- oder Einblas­dämmung, einer hinterlüfteten Vorhangfassade und der beliebtesten Variante, dem Wärme­dämm­verbundsystem (WDVS), unterschieden. Nicht bei jeder Fassade lässt sich eine Außen­dämmung umsetzen. Gerade ältere, aufwendig gestaltete oder denkmalgeschützte Immobilien benötigen alternative Maßnahmen. Sie können diese Wände auch von innen mit hochwertigen Dämmstoffen und -systemen dämmen.

    1.2. Dachdämmung

    Das haben wir alle schon in der Schule gelernt! Wärme steigt nach oben. Zudem ist das Dach eines Einfamilienhauses oft zwischen 100 und 150 Quadratmeter groß und bietet entsprechend viel Angriffsfläche für Kälte und Wärme. Klar ist, dass ein gut gedämmtes Dach eine effektive energetische Sanierungsmaßnahme ist. Bis zu 30 Prozent Wärmeenergie können Sie damit sparen.

    Aufsparren-, Zwischensparren- und Untersparrendämmung

    Auch hier gibt es wieder mehrere Möglichkeiten. Bei der Aufsparrendämmung wird die Dämmung zwischen Sparren und der äußeren Dacheindeckung verbaut. Sie ist am effektivsten, aber auch am aufwendigsten und somit am teuersten. Die Aufsparrendämmung bietet sich vor allem an, wenn Sie planen, das Dach zu erneuern. Oder Sie vor haben eine Komplettsanierung durchzuführen.

    Weniger aufwendig und damit günstiger sind die Maßnahmen bei der Zwischensparrendämmung und der Untersparrendämmung. Hier wird das Dämmmaterial entweder zwischen den Sparren oder von innen darauf angebracht. Beide Maßnahmen können miteinander kombiniert werden, dass verringert das Risiko von Wärmebrücken . Ein Nachteil der Untersparrendämmung ist, dass sich dadurch der Wohnraum etwas verkleinert.

    Wenn Sie das Dachgeschoss nicht als Wohnraum nutzen, dann reicht das dämmen der oberen Geschossdecke meist zu. Diese Maßnahme ist einfach umzusetzen, günstig und hält die Wärme trotzdem im Wohnbereich.

    1.3. Kellerdämmung

    Wenn Sie einen Keller haben, betrifft die dritte Dämmungsmaßnahme den Wärmeverlust nach unten. Im Vergleich zu anderen Sanierungsmaßnahmen ist die Dämmung der Kellerdecke relativ einfach und kostengünstig. Sie ist als Einzelmaßnahme ein guter Start bei der energetischen Sanierung Ihrer Immobilie und sorgt für mehr Wohnkomfort.

    2. Fenster

    Einfach verglast und zum Teil undichte Rahmen. Bei vielen alten Fenstern ist der Wärmeverlust in kalten Jahreszeiten vorprogrammiert. Moderne Fenster hingegen wirken im Winter und Sommer mit einem niedrigen Wärmedurch­gangs­koeffizienten wahre Wunder. Heutzutage geht es nicht nur darum, ob das Fenster zwei- oder dreifach verglast ist. Edelgas zwischen den Scheiben oder Feuchtigkeits­absorber im Rahmen verbessern bei vielen Modellen die positiven Effekte.

    Fenster haben eine Lebensdauer von ca. 25 bis 30 Jahren. Hier lohnt sich die Investition im Hinblick auf das Einsparpotenzial auf jeden Fall. Die Kosten variieren je nach Fenstergröße, Bauart und Material der Rahmen. Der Einbau von neuen Fenstern ist im Altbau teurer. Dort kommt es meist zu mehr Nebenarbeiten bei Putz oder Dämmung, die geleistet werden müssen.

    Ein weiterer Pluspunkt: Neben den Dämmeigenschaften schützen neue Fenster noch besser vor Lärm und Einbrechern. Moderne Fenster können nicht mehr ohne weiteres aufgehebelt werden, sind oftmals über den Fenstergriff abschließbar und das Glas ist viel schwerer zu zerbrechen.

    Der Wärmedurch­gangskoeffizient (umgangssprachlich auch Wärmedämmwert) beschreibt die Menge der Wärmeenergie, die im Zeitraum von einer Sekunde über eine Fläche von einem Quadratmeter durch einen festen Körper zwischen zwei Räumen durchgelassen wird. Je niedriger der Wert ist, desto besser ist die Wärmedämmeigenschaft. In Deutschland regelt das GEG, welchen Energiestandard einzelne Bauteile nach einer Sanierung erreichen müssen. Um zum Beispiel eine Förderung für den Austausch von Fenstern zu erhalten, müssen die neuen Fenster eine bestimmte Dämmleistung erbringen.

    3. Heizung

    In den meisten Fällen ist es sinnvoll, erst zu dämmen und dann eine neue Heizungsanlage einzubauen. Im Idealfall stellen Sie zuerst sicher, dass die Wärme im Haus bleibt, bevor Sie den Blick auf die Wärmequelle richten.

    Möglicherweise sind Sie aber auch gesetzlich zu einem Austausch verpflichtet. Ölheizungen müssen in Deutschland ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre alt sind. Ausgetauscht werden muss die alte Ölheizung auch, wenn sie nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basiert oder eine Heizleistung von unter 4 kW oder über 400 kW hat.

    Durch einen modernen Heizkessel sparen Sie bis zu 20 Prozent Energie. Es stehen dabei mehrere Heizsysteme zur Auswahl. Welche Heizung die Beste ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Auswahl hängt sowohl von der Immobilie als auch von Ihren Wünschen und Anforderungen ab. Auf dem Weg zur besten Lösung unterstützten wir Sie gerne mit weiteren Informationen und Kontakten zu Experten für Heizungsanlagen. Im Fall der energetischen Sanierung eignen sich unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit vor allem Wärmepumpenheizungen, Solarthermie oder Pelletheizungen.

    4. Lüftung

    Ein Neubau oder eine gut gedämmte Immobilie sind sehr luftdicht, um unerwünschte Wärmeverluste zu vermeiden. Dadurch steht die Luft viel länger im Raum. Es reicht dann nicht mehr aus, mit Hilfe der Fenster zu lüften. Eine Lüftungsanlage verringert Feuchtigkeit und Geruchsausbreitung, beugt Schimmel vor und reinigt die Luft. Besonders energieeffizient sind Anlagen mit Wärmerückgewinnung, denn das spart zusätzlich Heizkosten. Lüftungsanlagen gibt es als einfache Abluftanlagen, als zentrale oder als dezentrale Zu- und Abluftanlagen.

    5. Photovoltaik

    Viele Jahre hat der Bau von Photovoltaik-Anlagen geboomt. Gerade in Deutschland wurde durch die Einspeisevergütung ein starker finanzieller Anreiz geschaffen, Strom auf dem eigenen Dach zu produzieren und ins öffentliche Netz einzuspeisen. Die Höhe der Einspeisevergütung ist in den letzten Jahren jedoch stark zurückgegangen. Da Sie heute für genutzten Strom mehr zahlen, als Sie durch die Einspeisevergütung erhalten, ist der Eigenverbrauch des produzierten Stroms – unter anderem in Kombination mit einer Wärmepumpe – der größte Anreiz. Ein zusätzlicher Stromspeicher sorgt dafür, dass der tagsüber erzeugte Solarstrom auch nachts von Ihnen genutzt werden kann.

    (ACHTUNG hier gibt es NEWS: Mehr lesen auf verbraucherzentrale.de Stand 01/2023)

    Die Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach ist im Gegensatz zu anderen Maßnahmen der energetischen Sanierung keine direkte bauliche Veränderung an Ihrer Immobilie. Aber auch hier sind einige Dinge zu beachten, wie zum Beispiel die Lage Ihrer Immobilie oder die Dachfläche.

      4. Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht

      Eigentümer, die ihre Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnen, sind grundsätzlich nicht verpflichtet, umfassend energetisch zu sanieren. Wenn jedoch saniert wird, müssen die Maßnahmen in Deutschland den Vorgaben des GEG entsprechen.

      Beispielsweise gilt dann bei einer Fassade: Wer mehr als 10 Prozent der Fläche erneuert, muss die Fassade GEG-konform energetisch sanieren. Ansonsten droht ein Bußgeld. Für Bestandsimmobilien, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut oder gekauft wurden, gibt es bestimmte Sanierungspflichten.

      Ausnahmen von der Sanierungspflicht gibt es vor allem für denkmalgeschützte Immobilien, wenn der Aufwand unverhältnismäßig groß ist oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt wird.

      WAS PASSIERT BEI EINEM EIGENTÜMERWECHSEL?

      Diese Regelung betrifft sowohl den Kauf einer Immobilie als auch Erbe oder Schenkung: Neue Eigentümer haben grundsätzlich die Pflicht innerhalb von zwei Jahren gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen zur energetischjen Sanierung durchzuführen. 

      Bei Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut sind oder bei denen es seitdem bereits einen Eigentümerwechsel gegeben hat, sollten die notwendigen Sanierungs­maßnahmen bereits durchgeführt worden sein.

      Immobilien, die davor gebaut und von der Verkäuferin oder dem Verkäufer bewohnt wurden, können hingegen einen erheblichen energetischen Sanierungsbedarf besitzen, den Sie als neue Eigentümer beheben müssen. Ihr Maklerhilft Ihnen in jeder Phase eines Kauf- oder Verkaufsprozesses dabei, Fallstricke aufzudecken und zu vermeiden.

      Hinweis: Das GEG (§ 48) schreibt bei einem Eigentümerwechsel mit anschließender Sanierungspflicht vor, dass Sie ein Beratungsgespräch mit einem dafür befugten Experten führen.

      Sie sind an mehr Informationen zum Thema energetische Sanierung interessiert, dann stellen wir Ihnen den kompletten Ratgeber gerne hier zum Download zur Verfügung.

      Immobilie kaufen

      Immobilie kaufen

      von | 19/5/2023 | Käufer

      Schritt für Schritt zum Immobilienkauf.

      Was man beim Kauf einer Immobilie beachten sollte.

      INHALT

      1. Kaufen oder mieten?
      2. Braucht es überhaupt eine Maklerin bzw. einen Makler?
      3. Wohntraum finden
      4. Augen auf bei der Besichtigung
      5. Finanzierung
      6. Der eigentliche Kauf einer Immobilie
      7. Endlich Eigentümerin bzw. Eigentümer
      8. Sanierung, Investition, Werterhalt und Wertzuwachs
      9. Wieder verkaufen
      Schritt für Schritt zum Immobilienkauf
      Aktuelle Immobilienangebote

      01 Kaufen oder Mieten

      Das spricht fürs Mieten:
      » Die Mieten sind in den meisten Städten noch einigermaßen bezahlbar, Mieterhöhungen sind reglementiert.
      » Mieten ist flexibel, gerade wenn Veränderungen in Job und Familie anstehen könnten.
      » Dauer und Höhe einer Miet-Investition sind überschaubar

      Das spricht gegen das Mieten:
      » Sie zahlen fremdes Eigentum ab.
      » Man ist in seiner Entscheidung bezüglich der Ausstattung (Küche, Bäder, Böden, Fenster …) sehr eingeschränkt.
      » Auch bei den Themen Renovierung und Sanierung ist man auf die Gunst der Vermieterin bzw. des Vermieters angewiesen.
      » In einer gemieteten Wohnung muss man nicht nur Rücksicht auf die Vermieterin bzw. den Vermieter nehmen, sondern auch auf die Nachbarinnen und Nachbarn in der Hausgemeinschaft.
      » Die Mieten steigen zwar reglementiert, aber dennoch beständig (maximal 20 % alle drei Jahre in Deutschland, aber mit Bezug zum Mietspiegel/zu Vergleichsmieten).

      Das spricht für Eigentum:
      » Die Rechnung Miete gegen Kaufpreis hinkt, denn die gekaufte Immobilie ist irgendwann abbezahlt und man kann diese schließlich weitervererben oder verkaufen.
      » Eine Immobilie (egal ob abbezahlt oder teilbezahlt) wird zu einem wichtigen Teil der Altersvorsorge.
      » Die Immobilienpreise werden auf lange Sicht nicht fallen. Ausnahme: Infrastruktur verschwindet, also ein Ort schrumpft.
      » Zins und Tilgung sind langfristig fix vereinbart, Mieten können deutlich schneller steigen.
      » Haus oder Wohnung? Das eigene Haus ist Ihr eigenes Reich. Ja, auch hier gibt es Nachbarinnen und Nachbarn, aber die Freiheiten sind deutlich größer als in einer Wohneigentümergemeinschaft.

      Aktuelle Immobilienangebote

      02 BRAUCHT ES ÜBERHAUPT EINE MAKLERIN/EINEN MAKLER?

      Natürlich können Sie auch eine Immobilie „von privat“ kaufen. Immer wieder bieten Eigentümerinnen und Eigentümer eine Immobilie direkt zum Kauf an, um sich die Provision für die Maklerin bzw. den Makler zu sparen.

      Aber: Ist die Maklerin/der Makler tatsächlich nur ein entbehrlicher Teil im Kaufprozess? Wir meinen Nein. Denn als unparteiische Vertretung zweier Seiten kann sie/er auf Augenhöhe vermitteln, während Privatverkäuferinnen und Privatverkäufer sicher ihre Interessen in den Vordergrund stellen würden.

      In einem Kaufprozess hat die Maklerin/der Makler die Aufgabe, beide Parteien aufzuklären, zwischen den Interessen zu vermitteln und auftretende Probleme bereits im Ansatz zu erkennen und zu vermeiden. Die Fach­kompetenz eines Immobilien­makler­unternehmens wird sich an verschiedensten Stellen als hilfreich erweisen.

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      1. Sie haben die Expertise beim Preis. Sie kennen sämtliche Vergleichsobjekte im regionalen Markt und können somit eine Immobilie preislich perfekt einordnen.
      2. Sie kennen alle Abläufe und Reglementarien. So spart man Zeit, Geld und Ärger.
      3. Sie prüfen die Objektunterlagen (z. B. Grundbuchauszüge und Teilungserklärungen) und schützen damit vor wertmindernden Faktoren, die für Unkundige nicht erkennbar sind.
      4. Sie verfügen über ein starkes Netzwerk. Egal ob Notariat, Finanzierungsmöglichkeiten, Handwerksbetriebe oder Architekturbüro – die Wege zu den richtigen Personen und Institutionen sind deutlich kürzer.
      5. Sie halten alle für die Finanzierung erforderlichen Objektunterlagen bereit. So werden Zeitverzögerungen vermieden,
      was gerade bei den derzeit steigenden Zinsen bares Geld sparen kann.
      6. Sie erklären der Käuferin oder dem Käufer den notariellen Kaufvertrag. Auch wenn Maklerinnen und Makler keine Rechtsberatung geben dürfen, ist man so bereits ein Stück weit für die Beurkundung gewappnet und wird nicht unangenehm überrascht.
      7. Wenn gewünscht, sind sie bei der Übergabe der Immobilie federführend. Sie erstellen das Übergabeprotokoll, halten die Zählerstände fest und kontrollieren, ob sich die Immobilie in dem Zustand befindet, der vertraglich vereinbart wurde.

      Gerne stellen wir Ihnen unser Wissen zur Verfügung. Den kompletten Ratgeber mit alle Details können Sie sich hier sofort kostenlos runterladen. 

      Sie haben Fragen?

      Gern sind wir für Sie persönlich da und beraten Sie gern zu Ihrem Anliegen.
      Kontakt

      Schulpraktikum

      Schulpraktikum

      von | 5/5/2023 | Team

      Jolene unterstützt unser Team.

      Für zwei Wochen durften wir die Schülerin Jolene in unserem Unternehmen begrüßen. Bei uns konnte sie in alle Bereiche unserer Arbeit reinschnuppern und uns tatkräftig unterstützen. Was sie alles bei uns gemacht hat und welchen Berufswunsch sie hat, das erzählt sie am besten selbst.

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      Mein Praktikum

      Wer bin ich.

      Hey, ich bin Jolene und zurzeit Praktikantin bei Hornig Immobilien. Ich bin 14 Jahre alt und besuche das Gotthold-Ephraim-Lessing-Gymnasium in Kamenz. In meiner Freizeit schreibe ich gerne oder versuche mich am Piano zu verbessern und mir selbst neue Stücke beizubringen.

      Meine Mission

      In dem Schülerpraktikum, welches ich vom 17.04 bis zum 28.04.2023 hatte, habe ich sehr viel gelernt. Ich bekam Einblicke in die Büroarbeit, war bei Hausbesichtigungen dabei. Ich begleitet Frau Krause bei Wohungsübergaben, bei denen ich auch Protokoll führen durfte.

      Schulpraktikum: Jolene bei einer Hausbesichtigung

      Meine Wünsche für die Zukunft zum Thema Beruf gingen in Richtung Verwaltung und in diesem Praktikum konnte ich meinen Wunsch verstärken. Ich habe ein ausfüllbares Formular erstellt und ein anderes Formular formatiert. Dies nahm zwar sehr viel Zeit in Anspruch und war zu Beginn auch etwas anstrengend, aber nachdem ich die richtige Formatierung verstanden habe, bin ich dann mit deutlich weniger Hilfe klargekommen und habe mehr Motivation dazu bekommen.

       

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      Schulpraktikum: Jolene erstellt eine Grafik

      Das Ding mit dem Marketing

      Bei Frau Kothe im Marketing versuchte mich darin einen Instagram-Post zu kreieren. (Die Betonung liegt auf „versucht“). Das war definitiv das Interessanteste, weil ich nicht gedachte hätte, dass so etwas in einem Unternehmen so aufwendig sein kann. 

      Allerdings fand ich mich darin nicht so ganz so talentiert, aber gut zu wissen, dass ich sowas lieber nicht tun sollte, oder? 😉

      Meine Empfehlung

      Generell sind alle in der Firma, mit denen ich bis jetzt zu tun hatte, sehr freundlich, nett und hilfsbereit, also falls einer von euch auch mal Lust auf so ein Praktikum hat, ich würde es jedem empfehlen.

      Unser Team-Fazit

      Die zwei Wochen mit Jolene vergingen ruckzuck. Sie hat überall mit angepackt. Mal mit mehr, mal mit weniger Hilfe. Wir freuen uns sehr, dass sie gegenüber neuen sehr aufgeschlossen ist und wir sie bei der Findung zu ihrem Berufswunsch unterstützen konnten.

       

      Was das Marketing sagt!

      Danke an Jolene für das Feedback zum Marketing. Es hat viel Spaß gemacht mit ihr gemeinsam Content zu kreieren. Mit ihrer Hilfe zur Bildrecherche und Textgenerierung haben wir es gemeinsam geschafft, zwei coole Post für das “Hexenbrennen” und den 1. Mai den “Tag der Arbeit” zu kreieren.

      Schulpraktikum: Jolene erstellt ein Formular
      1. Mai Tag der Arbeit - Maiglöckchen als Symbol der Freude
      Brauchtum: Hexenbrennen 30. April

      Beide Grafiken und Text wurden von Jolene nach der Erstellung im Grafikprogramm in den Content-Planer des Meta Business Manager eingestellt, sodass die Beitrage automatisch gepostet werden konnten.

      Mit Klick auf die Grafiken gelangt man zum Instagram Post.

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      Lust auf ein Praktikum

      Du hast Lust auf ein Praktikum bei uns, dann meld dich gerne telefonisch unter 03591 3511700 oder per E-Mail .

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      Ronny Reisener

      Ronny Reisener

      von | 28/4/2023 | Team

      Der fröhliche Allrounder

      Teamvorstellung: Ronny Reisener

      Seit April 2021 bin ich im Team Hornig Immobilien. Mein Motto bei Hausbesichtigungen lautet: “Jede Besichtigung muss ein Erlebnis für den Kunden sein.” Mir ist wichtig, dass meine Kunden glücklich sind.

      Ich wollte schon immer Immobilienmakler werden, aber gut Ding will ja Weile haben. Welche Karriereschritte ich bis zum Traumjob Immobilienmakler gegangen bin und warum ich fließend Schwedisch spreche, das erfahrt ihr, wenn ihr weiter lest.

      Der Weg, den ich ging.

      Der Start ins Berufsleben

      Ich bin gebürtiger Oberlausitzer und somit begann nach der Schule meine berufliche Laufbahn in Bischofswerda. Meine Ausbildung zum Kunststoffformgeber machte ich in Großröhrsdorf und fand anschließend eine Anstellung als Produktionsmitarbeiter bei der Firma Roth Werke GmbH.

      Dort habe ich schon während der Schulzeit gejobbt und war somit am besten mit der Firma vertraut. 

      Auf zu neuen Ufern

      Die See rief nach mir und so kam es, dass ich Zeitsoldat auf Sylt bei der Bundesmarine wurde. Ich machte eine Ausbildung zum Logistiker und Rettungssanitäter. Diese zwei Tätigkeiten übte ich auch während meiner 8 Jahre bei der Marine aus. 

      Und dann wuchs in mir ein ganz besonderer Wunsch.

      Hej Svergie

      Ich packte meine Koffer und zog nach Schweden, weil es dort doch so schön ist. Ich war vorher noch nie da, aber mein Gefühl sagte mir, das wird gut werden. Das merkte ich schon dabei, als es mir besonders leicht fiel, die Sprache schwedisch zu lernen. Wie als würde ein Teil in mir schon schwedisch sein, sprach und verstand ich nach 6 Monaten schwedisch schon sehr gut.

      In Långasjö bei Södra Wood arbeitete ich als Industriemechaniker im größten Sägewerk Konzern Schwedens und danach war ich dort Verantwortlicher im Biomasse-Kraftwerk und Brandschutzbeauftragter.

      Ruckzuck wurden es 14 Jahre. Schweden ist zu meiner Heimat geworden. Ich weiß wie die Menschen fühlen, die dort leben. Ich kann mich nach wie vor sehr gut mit dem schwedischen Lebensstil identifizieren. So kam es, dass ich auch die schwedische Nationalität annahm und die deutsche Nationalität abgegeben habe. Nach wie vor bin ich Schwede und sehr stolz darauf.

      Auch meine Kinder fühlten sich schnell heimisch und leben nach wie vor in Schweden. Die Liebe zur See steckt in beiden und so baut mein Sohn U-Boote und meine Tochter arbeitet auf der Fähre. 

      Und dann…

      Die Liebe

      Ja – die Liebe. Für die zog es mich wieder nach Deutschland ins wunderschöne Görlitz. Mit meinem Know How fand ich im Kraftwerk eine Anstellung als Abteilungsleiter.

      Aber es blieb nach wie vor der Wunsch in mir, das Immobilienmakler MEIN Beruf sei. 

      Einfach Schicksal

      Plötzlich hielt ich eine Stellenanzeige von der Hornig-Immobilien GmbH in der Hand. Diese Chance musste ich nutzen. Gesagt, getan und bewarb mich und wurde eingestellt. Seit 2 Jahren darf ich Verkäufer und Käufer beim ganz persönlichen Verkaufs- und Kaufprozess begleiten. Jede Immobilie hat den vollsten Respekt verdient, egal ob Sie den eigenen Geschmack trifft oder nicht. Eine Immobilie trägt immer den persönlichen Charakter der Besitzenden. Und das sollte man immer würdigen.

      Ich denke, Immobilien verkaufen kann nicht jeder, denn dieser Job erfordert extrem viel Empathie. Man ist mehr Psychotherapeut als Makler. Der Vertrag für den Verkauf einer Immobilie ist eben ein Vertrag für eine kurze Partnerschaft. Es ist wichtig, dass beide Vertragsparteien sich gegenseitig vertrauen können. 

      Für die Aufnahme/Akquise eines Hauses benötige ich meist 3-4 Stunden, weil es mir wichtig ist, die Immobilie korrekt zu bewerten und den Eigentümern genügend Zeit zu geben, mir die Besonderheiten Ihrer Immobilie zu zeigen.

      Job-Alltag –  Dankbarkeit

      Das Thema Erbengemeinschaft ist oft negativ behaftet, aber nicht bei mir. Oft gibt es lange Gespräche, bis sich alle Erben einig sind. Ich versuche hier immer gute Impulse zu geben, so auch bei einem Haus, das ich letztes Jahr verkaufen durfte.

      Einer erbte alles, aber alle anderen wollten Geld, obwohl sie nichts geerbt haben. Es erforderte viel Geduld und Zuspruch für meinen Verkäufer, bis wir endlich alles geregelt hatten und das Haus erfolgreich verkauft wurde.

      Es war alles sehr emotional, sodass mir zum Schluss der Verkäufer vor lauter Dankbarkeit in die Arme fiel und vor Freude weinte. Das ist, warum ich diesen Job so liebe. Wir verkaufen nicht einfach nur Häuser und Wohnungen. Wir werden Teil einer ganz persönlichen Lebensgeschichte.

      5 Wörter,

      die mich beschreiben:

      Humorvoll

      Einfühlsam

      Ehrlich

      Ergebnisorientiert

      Immer gut gelaunt

      Mein Lebensmotto

      Jeder Tag beginnt und

      endet mit einem Lächeln.

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      Gern sind wir für Sie persönlich da und beraten Sie gern zu Ihrem Anliegen.

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